ARTICLE 42 : POUVOIRS DES ASSEMBLEES. – VOIX - MAJORITE.

Les Assemblées ne peuvent, valablement, délibérer que sur les questions inscrites dans l’ordre du jour porté sur les convocations.

Sous réserve des dispositions de l’article 3 de la loi du 28 décembre 1966, modifiant le 2e alinéa de l’article 22 de la loi du 10 Juillet 1965, chacun des copropriétaires dispose d’autant de voix qu’il dispose de quote-part de copropriété.

Toutefois, seuls les copropriétaires à qui incombent les charges spéciales peuvent les voter, et ce proportionnellement à leurs participations aux frais.

Lorsque la question est relative à l’entretien, la conservation, l’amélioration ou l’aliénation de parties communes spéciales, seuls les propriétaires ayant des droits dans ces parties communes participent à la délibération avec leurs millièmes de propriété dans les parties communes concernées. Les décisions des assemblées générales de copropriétaires régulièrement prises seront notifiées aux copropriétaires opposants ou défaillants au moyen d’une copie du procès-verbal de l’assemblée certifiée par le syndic et qui leur sera adressé sous pli recommandé avec accusé de réception dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale .Cette notification doit mentionner le résultat du vote et reproduire le texte de l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. Dans le cas prévu à l’article 23, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, cette notification est adressée au représentant légal de la société lorsqu’un ou plusieurs associés se sont opposés ou ont été défaillants. En outre, un extrait du procès-verbal de l’assemblée est notifié au représentant légal de ladite société propriétaire de lots s’il n’a pas assisté à la réunion.

Reconstruction :

En cas de destruction totale ou partielle, l’Assemblée générale des copropriétaires dont les lots composent le bâtiment sinistré, peut décider la reconstruction de ce bâtiment, ou la remise en état de la partie endommagée, dans les conditions et avec les effets prévus aux articles 38 à 41 de la loi du 10 juillet 1965.

Constitution de syndicats secondaires :

Les copropriétaires dont les lots composent une tranche ou un bâtiment, pourront, réunis en assemblée générale, décider la constitution, entre eux, d’un syndicat secondaire.

A/ Décisions prises à la majorité de l’article 24 de la loi :

Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

B/ Décisions prises à la majorité de l’article 25 de la loi :

Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

a) Toute délégation du pouvoir de prendre l’une des décisions visées à l’article précédent ;

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;

d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;

e) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ;

f) La modification de la répartition des charges visées à l’alinéa 1er de l’article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives ;

g) A moins qu’ils ne relèvent de la majorité prévue par l’article 24, les travaux d’économie d’énergie portant sur l’isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l’air, le système de chauffage et la production d’eau chaude. Seuls sont concernés par la présente disposition les travaux amortissables sur une période inférieure à dix ans. La nature de ces travaux, les modalités de leur amortissement, notamment celles relatives à la possibilité d’en garantir, contractuellement, la durée sont déterminées par décret en Conseil d’État, après avis du comité consultatif de l’utilisation de l’énergie

h) La pose dans les parties communes de canalisations, de gaines, et la réalisation des ouvrages, permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat ;

i) La suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène ;

j) L’installation ou la modification d’une antenne collective ou d’un réseau interne à l’immeuble, dès lors qu’elle porte sur des parties communes ;

k) L’autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes ;

l) L’installation ou la modification d’un réseau de distribution d’électricité public destiné à alimenter en courant électrique les emplacements de stationnement des véhicules, notamment pour permettre la charge des accumulateurs de véhicules électriques ;

m) L’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires.

B1/ Décisions prises à la majorité de l’article 25-1 de la loi : Lorsqu’un projet de résolution relatif à des travaux d’amélioration prévus au c de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 a recueilli le vote favorable de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés, une nouvelle assemblée générale des copropriétaires doit être convoquée par le syndic en application du dernier alinéa de l’article 26 de cette même loi. Les notifications prévues à l’article 11 du présent décret n’ont pas à être renouvelées si l’ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions déjà inscrites à l’ordre du jour de la précédente assemblée. La convocation à cette nouvelle assemblée doit mentionner que les décisions portant sur des travaux d’amélioration prévus au c de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés à cette nouvelle assemblée générale.
 Lorsque le projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l’article 24.

Pour l’application du premier alinéa de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, si le projet de résolution a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est procédé, au cours de la même assemblée, à un second vote à la majorité de l’article 24 de la même loi, à moins que l’assemblée ne décide que la question sera inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée ultérieure. Lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu’après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l’article 25 de la même loi. Dans le cas prévu par le deuxième alinéa de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu’une nouvelle assemblée générale doit être réunie pour statuer à la majorité de l’article 24 de la même loi :

1° Le délai de convocation peut être réduit à huit jours et les notifications prévues à l’article 11 du décret 67-223 du 17 mars 1967 n’ont pas à être renouvelées si l’ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions inscrites à l’ordre du jour de la précédente assemblée ; 2° Les convocations en vue de la nouvelle assemblée doivent être expédiées dans le délai maximal de trois mois à compter du jour où s’est tenue l’assemblée générale au cours de laquelle la décision n’a pas été adoptée.

C/ Décisions prises à la majorité de l’article 26 de la loi :

Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l’exception de ceux visés aux e, g, h, i, j et m de l’article 25. A défaut d’avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article, les travaux d’amélioration mentionnés au

d) ci-dessus qui ont recueilli l’approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité.

C1/ Décisions prises à la majorité de l’article 26-1 de la loi :

Par dérogation aux dispositions de l’avant-dernier aliéna de l’article 26, l’assemblée générale peut décider, à la double majorité qualifiée prévue au premier alinéa dudit article, les travaux à effectuer sur les parties communes en vue d’améliorer la sécurité des personnes et des biens au moyen de dispositifs de fermeture permettant d’organiser l’accès de l’immeuble.

C2/ Décisions prises à la majorité de l’article 26-2 de la loi :

Lorsque l’assemblée générale a décidé d’installer un dispositif de fermeture prévu à l’article 26-1, elle détermine également, aux mêmes conditions de majorité, les périodes de fermeture totale de l’immeuble compatibles avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété. La fermeture de l’immeuble en dehors de ces périodes ne peut être décidée qu’à l’unanimité, sauf si le dispositif de fermeture permet une ouverture à distance.

C3/ Décisions prises à la majorité de l’article 26-3 de la loi :

Par dérogation aux dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 26, l’assemblée générale décide, à la double majorité qualifiée prévue au premier alinéa dudit article, les aliénations de parties communes et les travaux à effectuer sur celles-ci, pour l’application de l’article 25 de la loi n° 96-987 du 14 novembre 1996 relative à la mise en oeuvre du pacte de relance pour la ville.

D/ Décisions prises à l’unanimité :

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.

Lorsque l’assemblée générale a décidé d’installer un dispositif de fermeture prévu à l’article 26-1, elle détermine également, aux mêmes conditions de majorité, les périodes de fermeture totale de l’immeuble compatibles avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété. La fermeture de l’immeuble en dehors de ces périodes ne peut être décidée qu’à l’unanimité, sauf si le dispositif de fermeture permet une ouverture à distance.

Les travaux d’amélioration non conformes à la destination de l’immeuble doivent être décidés par l’assemblée générale des copropriétaires statuant à l’unanimité. La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision est prise à l’unanimité de ses membres.