Action en recouvrement de créance

Le syndic de notre immeuble a engagé une action en justice contre un copropriétaire pour non-paiement des charges de copropriété. En a-t-il le droit ? N’est-ce pas une prérogative de l’assemblée générale ?

En application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic de copropriété a pour mission d’administrer l’immeuble et notamment de procéder à tous les actes de gestion courante. A cet égard, le recouvrement des charges communes auprès des copropriétaires relève de l’administration courante de l’immeuble. L’article 18 précité prévoit également que le syndic représente le syndicat en justice. En principe, le syndic ne peut pas agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été préalablement autorisé par une décision de l’assemblée générale (article 55 du décret du 17 mars 1967), à défaut sa demande serait jugée irrecevable. Toutefois, l’article 55 précité prévoit expressément qu’une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance et donc pour celles engagées à rencontre des copropriétaires en recouvrement des charges (Cass. 3e civ., 6 mai 1998, RD immA998, p. 422 obs. R Capoulade). Dans ce cas, l’assemblée générale n’a pas à habiliter le syndic à agir ; en revanche celui-ci devra rendre compte des actions introduites lors de la prochaine assemblée.

Charges des travaux de consolidation des garde-corps des balcons

Les appartements de notre immeuble disposent de balcons qui doivent faire l’objet de travaux de consolidation des garde-corps. Le syndic a fait établir des devis mais certains copropriétaires s’opposent à supporter le paiement de ces travaux. Qu’en pensez-vous ?

La charge de ces travaux dépend de la qualification donnée aux balcons par le règlement de copropriété. Si le balcon est qualifié de partie privative, c’est le propriétaire qui doit assumer seul l’entretien et les réparations nécessaires. Cependant, s’agissant de travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, ceux-ci nécessitent une autorisation préalable de l’assemblée générale en application de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965. Par ailleurs, il faut également vérifier si le règlement de copropriété ne contient pas une clause d’harmonie imposant un remplacement des garde-corps à l’identique, clause qui doit être alors respectée. Mais les balcons peuvent avoir été expressément classés dans les parties communes notamment lorsqu’ils font corps avec le gros œuvre de l’immeuble. Dans ce cas la décision de réfection des garde-corps relève de l’assemblée générale et le coût sera réparti entre l’ensemble des copropriétaires. Ce sera également le cas dans le silence du règlement de copropriété par application de la présomption de communauté prévue par l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965.

Modification de la répartition des charges d’ascenseur

Un avocat vient de s’installer au quatrième étage de notre immeuble. Ce professionnel reçoit de la clientèle ce qui augmente la fréquence d’utilisation de l’ascenseur. Est-il possible de faire supporter à ce copropriétaire une quote-part plus importante dans les charges liées à l’ascenseur ?

C’est l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui détermine les modalités de répartition des charges entre les copropriétaires. Il précise notamment que ceux-ci sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun (donc par exemple pour un ascenseur) en fonction de l’utilité que ces services ou éléments présentent à l’égard de chaque lot. Par ailleurs, l’article 25 f) de la loi prévoit que l’assemblée générale doit adopter à la majorité des voix de tous les copropriétaires la décision concernant « la modification de la répartition des charges visées à l’alinéa 1er de l’article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives ». En conséquence, l’assemblée générale peut modifier la répartition des charges liées aux services et éléments d’équipement commun lors du changement d’usage de locaux dans l’immeuble en copropriété si ce changement a provoqué une aggravation des charges. Toutefois, cela suppose qu’il y ait effectivement changement d’usage du lot par rapport à ce qui était prévu par le règlement de copropriété. En effet, la jurisprudence considère qu’il n’y a pas changement d’usage lorsqu’un copropriétaire ne fait qu’user de son lot conformément aux dispositions du règlement (CA Aix-en-Provence 4e chambre A, 9 mars 2000, D. 2000 somm. p.218 note C. Atias). Il en est notamment ainsi lorsqu’un copropriétaire change la nature de l’activité commerciale ou professionnelle déjà exercée dans son lot, il n’y a pas alors « changement d’usage » au sens de l’article 25 f) précité. Avant de soumettre une nouvelle répartition à l’assemblée générale, il convient donc de vérifier la destination conventionnelle du lot en cause et si le changement d’usage a entraîné une aggravation des changes.