Action individuelle- Respect du règlement de copropriété

Aux termes de l’article 15, 2ème alinéa, de la loi du 10 Juillet 1965, "tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic". Chaque copropriétaire peut ainsi agir individuellement pour obtenir le respect du règlement de copropriété, sans avoir à démontrer l’existence d’un préjudice personnel. Une Cour d’Appel avait considéré que l’action d’un copropriétaire en rétablissement des parties communes en leur état antérieur n’était recevable qu’à la condition, pour le copropriétaire, de justifier d’un intérêt légitime à agir à titre individuel, en raison d’un préjudice personnel éprouvé dans la jouissance ou la propriété, soit des parties privatives comprises dans son lot, soit des parties communes. La Cour de Cassation casse et estime qu"’eA7 statuant ainsi, alors que chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire, sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat", la Cour d’Appel a violé l’article 15 de la loi du 10 Juillet 1965.

Cour de Cassation, 3eme Chambre civile, 17 Novembre 2004 - Société La Clairière et Autres CI Société Brasserie de la Place des Iles à CANNES et Autres - Pourvoi contre Cour d’Appel d’AIX EN PROVENCE, 24 Juillet 2002

En l’espèce, le propriétaire d’un lot dans un lotissement, placé sous le régime de la copropriété, a assigné les propriétaires d’un lot voisin, ainsi que le syndicat des copropriétaires, en démolition d’un réseau d’évacuation d’eaux usées qu’il prétendait irrégulier au vu du règlement de copropriété et du cahier des charges du lotissement. La Cour d’Appel déclare d’abord irrecevable cette action, nonobstant toute considération sur le bien fondé de l’installation de certains copropriétaires, en retenant que les considérations particulièrement explicites d’un expert judiciaire étaient suffisantes pour établir que le réseau litigieux ne se situait pas dans le lot du copropriétaire voisin du demandeur et que l’origine des nuisances évoquées n’était nullement imputable de manière certaine à ses installations. La Cour de Cassation casse et estime qu’"en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l’établissement du réseau d’évacuation des eaux ne contrevenait pas aux stipulations du règlement de copropriété ou ne portait pas atteinte aux parties communes, la Cour d’Appel n’a pas donné de base légale à sa décision".

Cour de Cassation, 3eme Chambre civile, 15 Mars 2005 - CONRY CI de CASTELLI et Syndicat des copropriétaires du lotissement Les Candilelli à PORTICCIO - Pourvoi 03-19785 contre Cour d’Appel de BASTIA, Chambre civile, 11 Septembre 2003

En l’espèce, des copropriétaires, dans un centre commercial soumis au régime de la copropriété, alléguaient que les locataires d’une Société civile immobilière "Le Parc Immobilier" empiétait sur les parties communes en violation du règlement de copropriété. Ils assignent donc la Société civile immobilière, bailleresse, afin d’obtenir sa condamnation à libérer ou faire libérer les lieux, ainsi qu’en paiement de dommages et intérêts provisionnels en réparation de leur trouble de jouissance. La Cour d’Appel considère, tout d’abord, qu’au visa de l’article 15 de la loi du 10 Juillet 1965, "le syndicat a qualité à agir pour justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires, qu’il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, que tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic" "Pour déclarer la SCI Scilor et la société Fadis (respectivement copropriétaire bailleresse et locataire) irrecevables en leur action, l’arrêt retient que les parties agissent en pratique comme si elles avaient la faculté de se substituer au syndic pour exercer la police dans les parties communes de leur centre commercial, qu’une telle manière de procéder ne serait licite au regard des dispositions légales fixant le régime de la copropriété qu’à la condition que chacune démontre que la violation du règlement de copropriété commise par la partie adverse serait de nature à engendrer pour elle un préjudice particulier, que tel n’est pas le cas en l’espèce, et que dès lors les demandes doivent être déclarées irrecevables". La Cour de Cassation casse en considérant qu’"en statuant ainsi, alors que chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes, sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat", la Cour d’Appel a violé l’article 15 de la loi du 10 Juillet 1965 (*).

Cour de Cassation, 3ème Chambre civile, 14 Décembre 2004 - SCI SCILOR ET SCI FADIS CI SCI LE PARC IMMOBILIER à FAMECK - Pourvoi 03-19142 contre Cour d’Appel de METZ, 1ère Chambre civile, 19 Juin 2003 (*)

Dans le même sens :
 Cass. civ. 3°, 26 Novembre 2003, IRC Juin 2004, n°499, page 14, n°21, corn. M.-F. RITSCHY
 Cass. civ. 3°, 17 Novembre 2004, IRC Mai 2005, n°508, page 20, n°19, corn. M.-F RITSCHY