L’achat d’un lot de copropriété

L’achat d’un lot de copropriété suppose un certain nombre de vérifications, notamment en ce qui concerne la répartition des charges, les travaux en cours et à venir ainsi que les différents diagnostics imposés par la loi. Le notaire aidé du syndic se charge d’informer l’acquéreur et de formaliser les accords éventuels pris avec le vendeur.

Les vérifications nécessaires à l’achat

Certains documents, certaines informations sont à demander quand il est envisagé de faire l’acquisition d’un lot de copropriété. Même si le syndic, dans le questionnaire qu’il remplit à la demande du notaire, informe les parties sur certains points, il peut être intéressant de consulter le règlement de copropriété, les derniers procès verbaux d’assemblées et de rentrer en contact avec un membre du conseil syndical.

Le règlement de copropriété :

Il permet de vérifier si l’état descriptif de division tel qu’il est rédigé concorde bien avec la composition du lot vendu. L’examen du règlement de copropriété permet également à l’acquéreur de connaître les modalités d’occupation des parties privatives, de jouissance des parties communes, de manière générale les règles de vie de cet immeuble.

Les charges de la copropriété :

Les charges de copropriété et leur répartition sont déterminées dans le règlement de copropriété. L’acquéreur prend alors connaissance des quote-parts de charges afférentes à son lot et en présence de plusieurs bâtiments, de l’existence de charges spéciales. Légalement, les charges dues antérieurement à la vente sont à la charge du vendeur, les sommes dues postérieurement à la vente sont à la charge de l’acheteur.

Cette répartition pose tout de même des difficultés d’ordre pratique, car les charges sont appelées trimestriellement par provisions et la vente ne coïncide pas toujours avec la clôture de l’exercice comptable. Il appartient alors au syndic, dans le questionnaire, de provisionner les charges et de faire ensuite un décompte au prorata temporis en fonction de la date de la vente. Après l’assemblée générale approuvant les comptes, le syndic pourra rembourser une partie des charges provisionnées auprès du vendeur.

Attention : Le fond de roulement est remboursé au vendeur. Le remboursement peut s’opérer de deux façons :
 soit le syndic appelle auprès de l’acquéreur une nouvelle provision et ensuite opère un remboursement auprès du vendeur,
 soit il le conserve, à charge pour le vendeur de le récuperer auprès de l’acheteur.

Le fonds de réserve pour travaux futurs obéit au même régime.

Les travaux de la copropriété :

L’acquéreur doit prendre connaissance des travaux qui ont été envisagés dans la copropriété afin de mieux appréhender ses possibilités de financement. Comme pour les charges, la question du partage des travaux entre le vendeur et l’acquéreur se pose. En principe, ce n’est pas la date d’exécution des travaux qui est prise en considération mais la date à laquelle les appels de fonds correspondants ont été votés. Les parties peuvent néanmoins convenir d’une autre répartition, matérialisée dans l’acte de vente, inopposable au syndic.

Les travaux ont été votés et l’échéancier est fait : Si l’appel de fonds intervient, selon l’échéancier, avant la vente, il est à la charge du vendeur. Il en est de même, en cas de non respect de l’échéancier pour un appel de fonds ultérieur. Les appels effectués selon l’échéancier, après la vente sont supportés par l’acheteur.

Les travaux sont votés mais sans échéancier : Dans ce cas, on applique les mêmes règles que pour les charges. Les appels avant la vente sont à la charge du vendeur et ceux effectués après la vente sont à la charge de l’acquéreur.

Les travaux sont votés pour un montant prévisionnel : C’est le cas lorsque l’assemblée donne pouvoir au conseil syndical de choisir des entrepreneurs et le montant des marchés dans la limite d’un plafond. Les appels de fonds correspondants incombent alors à l’acquéreur.

Attention :

Qu’il s’agisse de régler les sommes dues au titre des charges ou des travaux, c’est la date de la signature du compromis de vente et non celle de l’acte authentique qui est à retenir (sauf convention contraire). Par suite, dans la pratique, dès lors qu’une assemblée de copropriétaires est prévue entre l’avant contrat et l’acte notarié, le vendeur donne mandat à acquéreur pour qu’il prenne part au vote et c’est ce dernier qui supportera le coût des décisions prises.

La recherche d’amiante :

Avant la signature de la vente, l’acquéreur doit demander que lui soit fournit le certificat d’absence d’amiante ou de dangerosité. Le diagnostic concerne aussi bien les parties communes que les parties privatives. Il doit être annexé à l’avant contrat. L’absence de recherche, ne fait pas obstacle à l’achat du bien. Mais il ne pourra y avoir exonération de la garantie des vices cachés sur ce point.

Le carnet d’entretien :

A sa demande l’acquéreur peut consulter le carnet d’entretien de l’immeuble, établi et mis à jour par le syndic de copropriété.

A noter :

A l’instar de toutes les ventes d’immeubles, un état parasitaire datant de moins de trois mois, ainsi qu’un état d’accessibilité au plomb (dans les constructions édifiées avant 1948) et datant de moins d’un an, doit être annexé à l’acte de vente. L’immeuble doit se situer dans une zone à risque, délimitée par le préfet.

La réalisation de la vente

L’acte de vente :

L’acte de vente doit obligatoirement indiquer la surface exacte du logement, en vertu de la loi Carrez. Elle représente la surface privative, à l’exclusion de la surface occupée par les murs et les cloisons, les cages d’escalier, les embrasures des portes et des fenêtres, les balcons, les terrasses, les caves, ainsi que toutes les surfaces situées sous une hauteur sous plafond inférieure à 1,80m. Si la superficie réelle est inférieure à celle exprimée de plus de 5%, l’acquéreur peut demander une diminution de prix proportionnelle au nombre de mètres carrés en moins. Cette action peut être intentée devant le tribunal de grande instance dans l’année qui suit la signature de l’acte authentique. Si la superficie ne figure pas dans l’acte, l’acquéreur peut demander la nullité de la vente devant le tribunal de grande instance au plus tard dans le délai d’un mois qui suit la signature de l’acte authentique. L’acquéreur perd tout recours, si la superficie occultée dans l’avant contrat est indiquée dans l’acte authentique.

L’opposition du syndic :

La loi permet au syndic de faire opposition au versement du prix de vente, pour s’assurer du paiement des sommes que le vendeur doit encore à la copropriété. Le blocage ne porte que sur les montants provisionnés, le vendeur reçoit donc le solde du prix de la vente. Le vendeur doit présenter au notaire un certificat du syndic de moins d’un mois à la date de l’acte authentique qui atteste qu’il est à jour de ses paiements vis à vis de la copropriété. Si le vendeur n’a pas présenté au notaire ce certificat, le notaire doit adresser au syndic un avis de mutation par courrier recommandé avec accusé de réception. A partir de la réception de l’avis de mutation, le syndic a 15 jours pour faire opposition par acte d’huissier. Après l’acte définitif de vente, le notaire adresse au syndic les sommes qu’il lui a demandé de prélever sur le prix de vente.