L’assemblée générale de copropriété

Toutes les décisions concernant la copropriété doivent être prises en assemblée générale. Celle-ci rassemble les copropriétaires ou leurs représentants, qui se prononcent sur un ordre du jour.

La convocation de l’assemblée

Le syndic doit convoquer l’assemblée de copropriété au minimum une fois par an et chaque fois qu’il le juge nécessaire.

Le conseil syndical, un ou plusieurs copropriétaires - représentant au moins un quart des tantièmes- peuvent également demander au syndic de réunir l’assemblée, pour délibérer sur telle ou telle question.

A défaut de syndic, il appartient au président du TGI de nommer un administrateur provisoire qui se chargera de convoquer l’assemblée.

Tous les copropriétaires doivent être convoqués par lettre recommandée avec AR (ou remise en main propre contre émargement) au moins 15 jours avant la date de l’assemblée (sauf cas d’urgence).

La convocation doit mentionner la date, l’heure, le lieu de l’assemblée et l’ordre du jour. En fonction des questions inscrites à cet ordre du jour, des informations et des documents supplémentaires sont transmis aux copropriétaires.

La tenue de l’assemblée

Au début de la séance, l’assemblée élit parmi ses membres un président et 1 ou 2 scrutateurs. C’est le président désigné par l’assemblée qui anime les débats et veille à ce que les règles de tenue de la réunion soient respectées (vote, pouvoirs...).

Chaque copropriétaire signe la feuille de présence. En cas de retard ou de départ anticipé, l’heure doit être mentionnée, pour faciliter le décompte des voix.

Le copropriétaire qui n’a pas pu se rendre à l’assemblée, peut se faire représenter. Il est libre de mandater la personne de son choix, excepté le syndic, le conjoint et les employés de celui-ci.

En cas de mandat en blanc, il appartient au président de l’assemblée ou à défaut au syndic, de les répartir entre les copropriétaires présents.

Le nombre de mandats est limité à 3 par copropriétaire. Au delà de 3 mandats, le total des voix, tous mandats confondus, ne doit pas dépasser 5% des voix du syndicat.

Le vote ne peut pas être secret (puisque le procès-verbal doit identifier les opposants et les abstentionnistes), mais il est possible de voter, soit par écrit en cas de représentation, soit à main levée. Chacun dispose d’un nombre de voix correspondant aux tantièmes de parties communes attachés à son lot.

Les pouvoirs de l’assemblée

Selon leur importance, les décisions sont prises à des majorités différentes, définies par les articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.

La majorité simple de l’article 24 : Il s’agit de la majorité des copropriétaires présents ou représentés à l’AG. Les abstentionnistes ne sont pas pris en compte. Elle s’applique aux décisions relatives à la gestion courante et à l’entretien (peinture de la cage d’escalier, nettoyage des tapis, travaux d’accessibilité aux handicapés s’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble).

La majorité absolue de l’article 25 : Il s’agit de la majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents). Cette majorité est requise notamment pour désigner ou révoquer le syndic, autoriser un copropriétaire à effectuer des travaux touchant aux parties communes ou autoriser la pose de compteurs individuels d’eau froide, mais aussi pour supprimer les vide-ordures.

Dès lors que la décision nécessitant la majorité absolue a recueilli au moins 1/3 des voix du syndicat, un second vote peut avoir lieu immédiatement à la majorité simple de l’article 24 ou dans les 3 mois lors d’une seconde assemblée, si ce tiers n’est pas obtenu.

La double majorité de l’article 26 : Il faut la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires . Elle s’impose notamment pour voter la modification du règlement de copropriété en ce qui concerne l’usage des parties communes ou pour décider la réalisation de certains travaux (installation d’un ascenseur...).

Pour les travaux d’amélioration, lorsqu’une résolution n’atteint pas la double majorité, mais recueille les votes favorables de la majorité de tous les copropriétaires totalisant au moins les 2/3 des présents ou représentés, une deuxième assemblée peut être convoquée. Lors de cette assemblée, si la moitié des copropriétaires (présents ou représentés) représentant les 2/3 votent en faveur du projet, la décision est alors entérinée.

L’unanimité : Certaines décisions importantes ne peuvent être prises qu’à l’unanimité des copropriétaires. Ce sera le cas par exemple, pour la suppression du poste de concierge prévu par le règlement ou pour décider la modification de la répartition des charges.

La notification du procès verbal

Les décisions prises par l’assemblée doivent être notifiées par le syndic aux copropriétaires opposants ou défaillants (absents non représentés), dans les 2 mois qui suivent la tenue de l’assemblée. Cette notification doit être faite par lettre recommandée avec AR.

La notification du procès-verbal aux copropriétaires, fait courir un délai de 2 mois pendant lequel, le propriétaire peut contester une décision de l’assemblée, en intentant une action en nullité devant le tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble.

Si aucune contestation n’est soulevée dans ce délai, les décisions de l’assemblée générale deviennent définitives. Une résolution, même irrégulière, qui ne serait pas contestée dans ce délai par les défaillants ou opposants, ne saurait être remise en cause ultérieurement.

La nullité de l’assemblée générale

Les actions en nullité que peuvent intenter les copropriétaires défaillants ou opposants, portent tant sur les vices de formes que sur le fond. Il peut s’agit :

• d’inobservation des règles de convocation,
• d’irrégularités des mandats,
• de violation des règles de majorités,
• d’erreurs dans le procès verbal...