La qualité du syndic

Toutes les copropriétés doivent être dotées d’un syndic agissant en tant que mandataire. Il peut agir en tant que bénevole ou être professionnel.

Le syndic professionnel :

Pour justifier de la qualité de syndic professionnel, le candidat doit être titulaire d’une carte professionnelle délivrée par la préfecture. Pour cela, il doit :
 remplir des conditions de diplômes ou d’équivalence en expérience professionnelle,
 justifier d’une garantie financière,
 justifier d’une assurance responsabilité civile professionnelle.

Le syndic non professionnel :

La présence d’un syndic professionnel n’a pas de caractère obligatoire. Un des copropriétaires peut proposer sa candidature. Contrairement au syndic professionnel, le syndic bénévole n’a pas à justifier d’une quelconque formation, ni être titulaire de la carte professionnelle. L’assemblée peut toutefois décider que le syndic justifie d’une assurance responsabilité civile. Il doit obligatoirement ouvrir un compte séparé pour éviter la confusion des patrimoines.

Le contrat de syndic

La nomination du syndic :

Le syndic professionnel ou bénévole doit se faire élire en assemblée de copropriété à la majorité absolue, c’est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires du syndicat. La durée de son mandat est fixée par l’assemblée lors de son élection, mais ne peut excéder 3 ans. En présence d’un professionnel, l’assemblée se prononce en vue du contrat proposé.

En l’absence de renouvellement, l’ancien syndic est tenu de remettre à son successeur les comptes et les documents du syndicat.

La mission du syndic :

D’une manère générale, le syndic assure le respect du règlement de copropriété, l’administration (il est responsable du personnel de l’immeuble), la conservation, la garde et l’entretien de l’immeuble.

L’exécution des décisions de l’assemblée :

Il convoque, prépare et notifie les décisions de l’assemblée. Le syndic est seul chargé d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée. Il n’a pas à juger de l’opportunité de la décision. La loi ne fixe aucun délai pour exécuter une décision : il est donc utile de le préciser dans la résolution. Le syndic ne peut outrepasser ses droits, sans en avoir été au préalable autorisé par l’assemblée par un vote à la majorité absolue des tantièmes du syndicat.

• La gestion financière : Le syndic soumet au vote de l’assemblée lors de sa désignation la question d’un compte séparé. Le syndic doit préparer un budget prévisonnel afin de faire face aux dépenses à effectuer pour le prochain exercice. Le syndic divise ce budget en 4 et appelle trimestriellement le 1/4 de ce budget. Il régularise annuellement au regard des dépenses réelles.

Le syndic soumet au vote la mise en place d’un fond de travaux susceptibles d’être nécessaires dans les 3 ans. Il veille à ce que le fond de roulement de la copropriété soit correctement alimenté afin de faire face aux dépenses de toute nature. Ce fond est restitué aux copropriétaires à l’occasion de la cession d’un lot.

Chaque copropriétaire a un droit de consultation individuel de la comptabilité et des pièces justificatives des charges de copropriété, avant la tenue de l’assemblée statuant sur les comptes.

• La gestion du personnel du syndicat : Le personnel de la copropriété a la qualité de préposé du syndicat des copropriétaires. Il appartient au syndicat de copropriété de décider de la création ou de la suppression des postes de travail. Mais c’est le syndic qui engage, congédie le personnel et fixe les conditions de travail.

• L’administration et l’entretien de l’immeuble : Le syndic paie les dépenses courantes sans autorisation particulière. Les autres dépenses nécessitent un vote en assemblée. Le syndic a le pouvoir de procéder de sa propre initiative aux travaux présentant un caractère d’urgence et nécessaire pour la sauvegarde de l’immeuble (réparation d’une fuite d’eau, la mise en sécurité de l’immeuble).

Le syndic doit veiller au bon entretien des parties communes et au bon fonctionnement des éléments d’équipement.

• La conservation de l’immeuble A ce titre, le syndic doit s’assurer contre les divers risques de l’immeuble (incendie, dégats des eaux, responsabilité civile...). En cas de travaux de construction importants dans la copropriété, il doit souscrire une assurance de dommage-ouvrage. Toutefois, c’est à l’assemblée qu’incombe de décider ou non de contracter une telle assurance. En cas de vote négatif, le syndic ne pourra pas être tenu pénalement responsable.

• Le secrétariat du syndicat Le syndic doit établir et tenir à jour la liste de tous les copropriétaires en indiquant le lot leur appartenant. Cette liste peut être consultée à son bureau. Le syndic a également un rôle de conservateur. Il détient les archives de la copropriété (règlement de copropriété, procès verbaux des assemblées...) et délivre copie au copropriétaire qui le demande. Il élabore et tient à jour le carnet d’entretien de l’immeuble.

La responsabilité du syndic

Professionnel ou bénévole, tout syndic répond de ses fautes de gestion, volontaires ou non (négligences, erreurs...). La faute doit être prouvée et avoir causée un préjudice. Dans ce cas, l’assemblée doit décider d’engager une action contre le syndic.

Pour engager la responsabilité du syndic, le copropriétaire ou le syndicat doivent saisir le tribunal de grande instance, par l’intermédiaire d’un avocat, du lieu de la situation de l’immeuble.

La fin du mandat de syndic

Les fonctions prennent fin soit par :

• le non-renouvellement de son mandat,
• sa démission,
• sa révocation devant les tribunaux,
• son décès,
• son incapacité