Le décret qui réforme la copropriété, enfin adopté

« Tout ça pour ça ! » Ce cri du cœur de la Fedeco(1) donne une idée de l’accueil réservé par les associations de copropriétaires aux dispositions introduites par le nouveau décret dans le régime de la copropriété. « Un texte qui manque considérablement d’envergure », poursuit la FSCC (2). Quant à l’ARC (3) qui s’est livrée à une analyse minutieuse du texte, elle a relevé quelques « pièges », tels que l’obligation de signer les procès-verbaux dès la fin des assemblées générales, invoquant les dérapages à craindre : « confusion, raturage, contentieux... ». Revue de détail.

Des assemblées mieux encadrées, mais des erreurs possibles

Cette signature instantanée du PV est, en tout cas, une innovation qui risque de prolonger encore la durée des assemblées : le secrétaire de séance (rôle le plus souvent tenu par le syndic), le président de séance et les scrutateurs seront priés de garder l’esprit clair après plusieurs heures de débat... De plus, le PV devra obligatoirement mentionner les réserves éventuellement exprimées par l’assemblée quant à la régularité des votes (ces réserves étaient auparavant censées ne figurer au PV que sur demande expresse des participants les ayant émises). Le décret sonne aussi le glas de l’ordre du jour complémentaire, dont l’inscription était possible après réception de la convocation à l’assemblée générale (AG). En contrepartie, tout copropriétaire pourra désormais, à tout moment dans l’année, demander l’inscription d’un point à l’ordre du jour en adressant au syndic une lettre recommandée avec accusé de réception. Reste à espérer que les copropriétaires se montreront raisonnables dans leurs requêtes et les syndics soigneux dans leur classement... Toujours dans un souci de plus grande rigueur, il sera désormais exclu de produire des documents de dernière minute : pour que les décisions soient valables, les comptes, budgets, devis, contrats, etc. devront impérativement être joints à la convocation. Faute de quoi, les résolutions prises seraient automatiquement annulées si un tribunal est saisi. Quant aux décisions portant sur un point ne figurant pas à l’ordre du jour, elles seront nulles de plein droit, sans que la saisine d’un tribunal soit nécessaire. Lors d’un vote à la majorité de l’article 25 (majorité absolue) portant sur le choix d’un contrat, l’assemblée se prononcera d’abord à cette majorité pour chacun des candidats en lice avant de passer à l’article 24 (majorité des présents et représentés). Cela afin d’éviter que le premier candidat ne l’emporte sans avoir donné leur chance aux autres. Une disposition qui vise en particulier la nomination ou le renouvellement du mandat du syndic. Enfin, tous les copropriétaires auront désormais la possibilité d’obtenir une copie de la feuille de présence et de connaître ainsi les coordonnées de leurs homologues, même non-résident.

La mission du conseil syndical mieux définie

Le nouveau décret devrait permettre aux conseils syndicaux de fonctionner de manière mieux cadrée : dans le silence du règlement de copropriété, les règles de fonctionnement du conseil syndical pourront être adoptées à la majorité de l’article 24 au lieu de celle de l’article 25 précédemment. Le conseil a en outre désormais la faculté de faire appel à toute personne de son choix (autrefois, il devait s’agir d’un « technicien »), les frais exposés et les honoraires de ces personnes (physiques ou morales) entrant dans le cadre du budget d’administration courante. Réciproquement, il devra rendre compte de son mandat (verbalement ou par écrit) au cours de chaque assemblée générale.

Pour les syndics, quelques obligations nouvelles

Quant aux obligations du syndic, elles se trouvent légèrement renforcées par le décret. Il se trouve ainsi tenu de fournir un récapitulatif détaillé de tous ses honoraires, l’intégralité du texte de son contrat (et non plus seulement les conditions « essentielles ») avec la convocation à l’AG. Par ailleurs, le vote sur le contrat se fera désormais à la majorité de l’article 25, au lieu de celle de l’article 24 précédemment. Ce qui uniformise la majorité de vote, puisque le syndic est nommé ou renouvelé à la majorité absolue. Le syndic devra fournir aux copropriétaires qui en feront la demande une copie du carnet d’entretien de l’immeuble, cette prestation étant facturée. En cas de changement de syndic, le professionnel éconduit aura l’obligation de remettre à son successeur un bordereau énumérant les archives transmises, le conseil syndical devant être destinataire d’une copie de ce bordereau.

À défaut d’un plan comptable, des précisions sur la tenue des comptes

Le décret dresse la liste des travaux qui s’inscrivent hors des dépenses courantes et doivent donc faire l’objet de votes et d’appels de fonds distincts. On y apprend, sans surprise, qu’il s’agit des travaux « qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble ». Le budget prévisionnel doit impérativement être voté avant le début de l’exercice. Mais une tolérance est apportée par le décret : le syndic pourra appeler les deux premières provisions trimestrielles sur la base du budget précédent, sous réserve d’y avoir été autorisé par l’assemblée. Compte tenu des appels de charges prévisionnels le fonds de roulement ne pourra plus dépasser l’équivalent de deux mois du budget annuel. Ce qui implique, naturellement, le remboursement de l’éventuel excédent aux copropriétaires. Le syndic devra obtenir de l’assemblée générale la dispense de tenue d’un compte séparé pour une durée précise. Jusqu’alors, nombre de syndics avaient tendance à considérer cette dispense comme valable pour une durée indéterminée. Le décret met par ailleurs fin à un amalgame opéré par certains syndics : l’approbation des comptes n’entraîne pas celle de leur répartition. La possibilité de contestation sur la répartition reste donc ouverte après l’approbation des comptes. Enfin, les définitions de « provision » et d’ « avance » sont clarifiées : les provisions sont destinées à faire face à des dépenses affectées, alors que les avances constituent des réserves destinées à faire face à des dépenses futures non spécifiées.

Une répartition plus claire en cas de vente d’un lot

Les avances sont remboursables si elles ne sont pas utilisées, y compris au vendeur en cas de cession d’un lot. Toujours en cas de cession, la date d’exigibilité des appels, telle que fixée par l’assemblée générale, sera désormais prise en compte pour savoir qui, du vendeur ou de l’acquéreur, doit prendre à sa charge le montant des travaux. Quant aux dépenses courantes, le vendeur s’acquittera des provisions appelées avant la vente, et l’acquéreur, de ce qui sera appelé postérieurement, y compris les régularisations. Le questionnaire adressé au notaire devra dorénavant préciser le solde créditeur du vendeur, ce que l’acquéreur devra régler au moment de la cession ainsi que la liste des procédures en cours. Peut-être la fin des comptes « orphelins », ceux des copropriétaires ayant cédé leurs biens et que l’on voit, dans certaines comptabilités, apparaître des années durant ? Les dernières dispositions du décret portent sur les unions de syndicats dont les conseils disposeront des mêmes droits que les conseils syndicaux, les syndicats coopératifs qui pourront adhérer à des unions même lorsque les immeubles concernés se trouvent éloignés les uns des autres, et les copropriétés en difficulté avec, entre autres, la consultation obligatoire du conseil syndical par le syndic avant demande de la désignation d’un administrateur provisoire. ¦  [1]