Le droit de veto du locataire

Le locataire peut s’opposer aux travaux d’amélioration décidés par le bailleur.

La multiplication des « ventes à la découpe », à l’initiative des investisseurs institutionnels qui cèdent en bloc leur patrimoine immobilier, a soulevé des problèmes concernant leurs relations avec les locataires, sommés, soit d’acheter leur logement, soit de le quitter à la fin du bail. Parmi les questions qu’ont eu à trancher les juges, celle-ci : un locataire qui sait qu’il n’acquerra pas son logement peut-il s’opposer à la décision de son bailleur d’y réaliser des travaux d’amélioration avant la vente ? Le problème se pose dans les mêmes termes pour un bailleur particulier envisageant de procéder à de tels travaux dans un logement occupé. Jusqu’à présent, la réponse était incertaine, car la loi du 6 juillet 1989 est muette à ce sujet. L’article 7e prévoit les obligations qui incombent au locataire, mais ce texte ne vise que les travaux d’amélioration relatifs aux parties communes ou aux parties privatives de l’immeuble, parties privatives de l’immeuble, sans expliciter la notion de « parties privatives ».

Le verdict ? Pour la première fois, la Cour de cassation se prononce en faveur du locataire. Voici les faits : la société SAEM Simko, société immobilière de Kourou, a demandé la résiliation du bail de son locataire, M. Fernand S., pour s’être opposé de manière injustifiée à la réalisation dans son logement de travaux d’amélioration compris dans un programme de réhabilitation de l’immeuble. Le bailleur se prévaut de l’article 7e de la loi de la loi de 1989, son locataire ayant, selon lui, manqué à ses obligations légales. Le juge d’instance lui donne gain de cause, considérant qu’il s’agit de « travaux d’amélioration indispensables à la mise aux normes des constructions ». La résiliation du bail est confirmée en appel. Le rapport de l’expert conclut, en effet, que les travaux envisagés par la Simko « tendent à améliorer la qualité de la chose louée, indépendamment de l’objectif initial de la vente ». Et la cour d’appel de Fort-de-France ordonne l’expulsion de M. S. dans les deux mois de la signification de la décision.

Acculé, le locataire se pourvoit alors en cassation. Pour lui, l’obligation légale de laisser réaliser les travaux d’amélioration décidés par le bailleur ne s’applique qu’à des travaux imposés par l’obligation de garantie et d’entretien du bailleur, non à des travaux destinés à procurer une amélioration au logement loué. La Cour de cassation lui donne raison. Elle interprète l’article 7e comme n’imposant au locataire l’obligation de tolérer des travaux d’amélioration que dans la mesure où ils portent sur les autres logements, et non sur celui qu’il loue. Finalement, le locataire ne doit se soumettre qu’à ceux qui portent sur les parties communes.

En revanche, les travaux qui concernent les parties privatives dont il a la jouissance impliquent qu’il donne son accord. Précisons que si l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, le locataire, en tant qu’ayant droit du copropriétaire du lot, ne pourra s’opposer aux travaux d’amélioration impliquant le logement dont il a la jouissance, décidés par l’assemblée générale (art. 9 de la loi du 10 juillet 1965).

LAURE LE SCORNET juillet-août 2004 • n°200 • LE PARTICULIER immobilier