Les charges de copropriété

Les charges de copropriété découlent de l’existence de parties communes, d’éléments d’équipement et de services collectifs. Tous les copropriétaires y participent, mais la répartition entre eux dépend de la nature des charges (spéciales ou générales).

La nature des charges

Il existe 3 sortes de charges dont la répartition diffère selon leur nature.

Les charges d’entretien et de conservation :

Il s’agit des charges se rapportant aux frais engagés sur les parties communes ou contribuant à leur conservation. Ce sont principalement :
 les dépenses de réparation de la copropriété,
 le nettoyage des parties communes,
 les dépenses d’eau, d’électricité,
 les salaires du personnel de l’immeuble,
 les frais de gestion tel que les honoraires du syndic,
 les cotisations d’assurance (la multi-risques habitation de l’immeuble, par exemple).

Ces dépenses sont réparties entre tous les copropriétaires, au prorata des quote- parts ou "tantièmes" de charges correspondant à leurs lots.

Les charges de service collectif et d’équipement commun :

Ces charges recouvrent principalement les dépenses entraînées par les différents services collectifs et les éléments d’équipement de l’immeuble tels que :
 les frais d’ascenseur,
 les frais liés au chauffage,
 les antennes de télévision,
 les vide-ordures...

Les dipositions législatives prévoient un critère de répartition qui est fonction de l’utilité (objective) que présente pour chaque lot concerné, les services et éléments visés. Ainsi, aucune charge ne peut être imputée à un copropriétaire pour qui le service n’a aucune utilité (frais d’ascenseur pour le RDC...).

Les charges spéciales :

Les charges spéciales consistent à faire supporter à certains copropriétaires des dépenses relatives à une ou plusieurs parties de l’immeuble (dans le cas où plusieurs immeubles forment la copropriété, par exemple). Le règlement de copropriété peut donc prévoir une répartition en fonction des tantièmes spéciaux par bâtiment. Les travaux d’entretien sont alors répartis entre les copropriétaires de l’immeuble concerné.

Le recouvrement des charges

Le syndic est chargé de recouvrer l’ensemble des dépenses afférentes à l’immeuble. Très souvent, le règlement de copropriété prévoit "une avance permanente de trésorerie", encore appelée "fonds de roulement", ainsi que des provisions sur charges courantes en début de chaque trimestre (EDF des parties communes, salaires des préposés du syndicat, assurance de l’immeuble...)..

En cas de travaux urgents, le syndic peut en outre réclamer des provisions spéciales qui ne pourront excéder le 1/3 du montant estimatif des travaux.

Attention : En cas d’impayés, le syndic peut mettre à la charge du copropriétaire défaillant, les frais de recouvrement de la créance, après une mise en demeure. Lorsque les impayés portent sur les appels trimestriels de charges, cette mise en demeure restée infructueuse pendant 30 jours, permet au syndic d’exiger la totalité des provisions dues au titre de l’année. Ensuite le président du TGI pourra condamner le copropriétaire.

La copropriété peut se garantir contre les impayés, en inscrivant sur le lot un certain nombre de sûretés :
 une hypothèque légale, qu’elle peut inscrire sur le lot du copropriétaire en garantie de toutes les sommes qui n’ont pas été payées,
 un privilège immobilier, lui permettant d’être payé en priorité avant les autres créanciers (même s’ils ont une hypothèque sur l’immeuble), pour les dettes des deux exercices précédents et de celui en cours. Pour les dettes autres que les charges, le syndic est à égalité avec les autres créanciers. Si le copropriétaire est bailleur, le syndic peut être autorisé, par le tribunal, à saisir le montant des loyers,
 un droit d’opposition sur le prix de la vente du lot, lorsque le copropriétaire vendeur n’est pas à jour dans le règlement de ses charges.

La contestation des charges

Un copropriétaire peut considérer que sa quote-part de charges est trop importante par rapport à la superficie de son lot ou à l’utilité du service. Dans ce cas, il peut soumettre la modification de la répartition des charges (telle qu’elle est prévue dans le règlement de copropriété) au vote de tous les copropriétaires (l’unanimité est nécessaire).

A défaut, il peut saisir le tribunal de grande instance, à la condition que :
 sa participation aux charges soit supérieure de plus de 25% à ce qu’elle devrait être,
 ou que la participation d’un copropriétaire soit inférieure à ce quart.

Dès lors que la révision n’est pas la conséquence d’une violation de la loi, cette action doit se faire dans les 5 ans qui suit la publication du règlement ou dans les 2 ans qui suivent la première vente du lot.