Professions libérales, exercer à domicile

Le travail à domicile concerne deux millions de personnes en France. C’est aussi un secteur économique à part entière et en forte croissance. Une situation dont les pouvoirs publics ont dû tenir compte : différents textes législatifs sont venus faciliter cette activité. Pour autant, bien que la liberté de choix du lieu de travail soit reconnue comme une liberté fondamentale, l’exercice d’une activité professionnelle - on pense au cabinet du médecin ou de l’avocat - sur le lieu de sa résidence principale dépend encore d’un certain nombre de formalités, dès lors que l’on reçoit de la clientèle. En effet, le logement perdant en partie son usage premier d’habitation, cet état de fait doit être entériné, d’une part par l’autorité administrative - la préfecture de Paris a ainsi délivré 142 autorisations de changement d’affectation en 2003 -, d’autre part, le cas échéant par le bailleur, et par la copropriété.

INTERDICTION DE PRINCIPE

Comme c’est souvent le cas en France, s’il existe bien un principe de liberté d’installation, il est restreint par une interdiction légale de changer l’usage des locaux affectés à l’habitation (art. L. 631-7, al. 1 du Code de la construction et de l’habitation). Interdiction édictée afin de combattre la pénurie de logements. Et ce, même si votre local d’habitation avait été précédemment affecté à un autre usage que l’habitation. Sur ce point, l’administration se montre rigoureuse, particulièrement à Paris, où elle considère qu’il faut - et qu’il suffit - que le local ait été à usage d’habitation à une époque donnée pour que l’interdiction de changement d’affectation s’impose. Cette interdiction s’applique si vous demeurez dans la capitale ou dans un rayon de 50 kilomètres alentours, et dans les communes de plus de 10000 habitants. En revanche, elle n’est pas valable pour les locaux d’habitation situés dans les zones franches urbaines (art. L.631-10 CCH), ni pour ceux édifiés dans les stations balnéaires, climatiques et thermales qui étaient affectés à la location saisonnière ou occupés par leur propriétaire avant le 2 septembre 1939 (art. L. 631-8 CCH). Heureusement, cette interdiction de principe souffre des exceptions : vous pouvez affecter une partie de votre domicile à l’exercice d’une activité, notamment libérale, en sollicitant l’autorisation du préfet de votre département, qui aura pris soin de requérir auparavant l’avis du maire, et du maire d’arrondissement à Paris, Marseille et Lyon (art. L. 631-7, al. 4 et 5 du CCH).

DÉROGATION NÉCESSAIRE

La demande de dérogation doit être effectuée auprès de la préfecture (Direction de l’urbanisme du logement et de l’équipement, bureau de la construction, section des changements d’affectation des locaux), ou bien de la mairie (service du logement), par le retrait d’un imprimé gratuit, intitulé Dérogation pour un usage mixte-professionnel lequel comporte des demandes de renseignements, notamment sur la situation du local et votre mode d’occupation, sur votre profession ou sur l’état civil des personnes ayant leur résidence principale dans le local. Par ailleurs, il contient la liste des documents à fournir pour constituer votre dossier, tel l’accord de votre bailleur si vous êtes locataire et, en tout état de cause, l’accord de la copropriété. Notez que si le changement d’affectation envisagé donne lieu à des travaux comme l’installation de nouvelles cloisons, la réalisation de locaux sanitaires ou la réfection des parties communes telles que l’accès, les cages d’escalier ou les ascenseurs, il vous faudra le plus souvent déposer une demande de permis de construire, qui tient alors lieu de demande de changement d’affectation. La décision du préfet vous sera notifiée par lettre recommandée dans un délai de deux à trois mois à Paris, inférieur dans les autres régions. En cas de refus, vous pourrez introduire un recours gracieux auprès de la personne signataire de l’acte, puis, si celui-ci n’aboutit pas, un recours hiérarchique auprès du ministre délégué au Logement. Enfin, il existe un ultime recours en annulation de la décision devant le tribunal administratif. Ni clientèle, ni marchandises

ll n’est pas nécessaire de suivre la procédure de changement d’affectation des locaux si vous souhaitez exercer, dans une partie de votre logement, une activité professionnelle (y compris commerciale) à condition, d’une part, qu’il s’agisse de votre résidence principale, et d’autre part, que vous n’y receviez ni clientèle ni marchandises (art. L 631-7-3 du CCH). En revanche, il ne peut pas s’agir d’exercer une activité de professionnel libéral puisque le bénéficiaire ne peut pas recevoir de clientèle. Cependant, on peut imaginer qu’il s’agisse uniquement d’un travail de dossiers réalisé pour le compte d’un autre professionnel libéral exerçant son activité ailleurs.

ACTIVITE SOUS CONDITIONS

L’exercice d’une profession est un motif valable de changement d’affectation du local d’habitation, à condition, d’une part, que cette profession ne puisse revêtir à aucun moment un caractère commercial et, d’autre part, que le local constitue la résidence principale du demandeur. Lorsque cette dernière condition est bien remplie, la loi n’exige aucune proportionnalité entre la partie destinée à l’habitation et celle où s’exerce la profession. Mais, de fait, la partie affectée à l’usage professionnel ne doit pas être trop importante par rapport à celle réservée à l’usage d’habitation. Un exemple : l’affectation d’une pièce à la profession de graphologue dans un appartement de trois pièces a été jugée de nature à compromettre un usage résidentiel normal et permanent du local (CE, 5 mars 1982, Rec. CE 102), alors que celle de deux des cinq pièces d’un appartement à l’activité de « conseil antitabac » ne le compromet pas (CE, 13 avril 1983, Banyuls). À Paris, où les demandes de changement d’affectation sont plus nombreuses,la préfecture exige que la partie g du logement réservée f à l’usage professionnel ne dépasse pas un tiersde la surface totale, ou qu’elle ne soit pas supérieure à 40 m2. Toutefois, certaines variations sont possibles notamment en fonction de la composition familiale (nombre de pièces, nombre de personnes et d’enfants vivant dans le logement, etc.). Ainsi, dans le cas d’un local de plus de 180 m2, la partie professionnelle pourra-t-elle atteindre jusqu’à 60 m2.

LE PRÉFET DÉCIDE AU FINAL

Quel que soit l’avis rendu par le maire, la décision finale appartient au préfet. Elle ne peut être légalement motivée que par des considérations tirées du nombre de logements disponibles dans la commune, l’agglomération ou l’arrondissement. Mais le préfet peut aussi refuser le changement d’affectation si l’activité exercée par le demandeur n’est pas réglementée (sophrologue, médium, ostéopathe, chiropracteur, etc.), et le refusera toujours lorsque le bail et/ou le règlement de copropriété ne permet(tent) pas l’exercice d’une activité libérale dans le logement. Cette autorisation d’affecter son local d’habitation à un usage mixte-professionnel, une fois accordée par le préfet, l’est à titre personnel. La dérogation n’étant pas attachée au local, elle n’est donc ni définitive ni transmissible. Par ailleurs, elle tombe lorsqu’il est définitivement mis fin et, pour quelque raison que ce soit (vente du local, cession du cabinet après une reprise de clientèle ou décès du titulaire), à l’exercice professionnel du bénéficiaire (art. L. 631-7, al. 4 du CCH). Le nouvel occupant des lieux, s’il veut en bénéficier, devra demander une nouvelle dérogation. Le droit n’est pas acquis De son côté, le titulaire de la dérogation n’en bénéficie pas ad vitam aeternam, quel que soit, par la suite, le local où il exerce. En effet, si vous souhaitez transférer votre activité dans un autre local, il vous faudra fournir la preuve du retour à l’habitation du précédent local régulièrement autorisé si vous en êtes propriétaire, ou l’engagement de son propriétaire à l’affecter de nouveau à l’habitation, et vous devrez solliciter une nouvelle demande d’autorisation. Si vous êtes membre d’une profession libérale réglementée (avocat, médecin, etc.), que vous bénéficiez d’une autorisation préfectorale, et que vous rendez à l’habitation le local qui était devenu partiellement (ou totalement) professionnel, vous pourrez être autorisé à transformer un autre local d’habitation en local professionnel, pour une surface équivalente, (art. L. 631-7 al. 6) Mais il ne s’agit pas d’un droit acquis, et la procédure d’autorisation doit être suivie pas à pas.

22 5OO EUROS D’AMENDE

La procédure de changement d’affectation des locaux est incontournable. S’il vous venait à l’esprit de vous en dispenser, sachez que vous risquez d’être condamné, d’une part, à payer une amende civile pouvant aller jusqu’à 22 500 €, et d’autre part à remettre en état et à réaffecter les locaux irrégulièrement transformés à leur usage antérieur dans un délai de six mois (art. L 651-2 du CCH). Par ailleurs, les conventions (bail, acte de vente, etc.) ou accords intervenus en violation de la procédure de changement d’affectation des locaux sont nuls de plein droit. Enfin, en cas de fausses déclarations ou de dissimulation par des manœuvres frauduleuses des locaux soumis à déclaration, vous pourriez être condamné à une peine d’emprisonnement d’un an au maximum et/ou à une amende pénale de 6 000 euros au maximum. Règles déontologiques

Vous êtes-vous renseigné auprès de votre ordre professionnel sur ses exigences déontologiques quant à la qualité des locaux ? Car, outre les exigences liées aux autorisations administratives nécessaires, au bail et/ou au règlement de copropriété, les ordres professionnels ont leurs propres impératifs. Pour l’Ordre national des médecins, il est ainsi nécessaire de disposer, au lieu de l’exercice professionnel, d’une installation convenable et de locaux adéquats pour permettre le respect du secret professionnel (art. 71 du code déontologique). Par ailleurs, la séparation entre le cabinet médical proprement dit et le domicile est recommandée. De son côté, l’Ordre des avocats exige que le cabinet soit conforme aux usages et permette l’exercice de la profession dans le respect des principes essentiels (dignité, conscience, indépendance, probité, humanité, etc.). (art. 1.5.P du règlement intérieur du barreau de Paris) Outre l’emplacement des lieux, l’ordre s’assurera - et, en cas de doute dépêchera sur place un membre du conseil de l’ordre pour effectuer une visite domiciliaire - que l’appartement contient au minimum un endroit où le client peut attendre confortablement et en toute tranquillité, d’un bureau permettant un entretien en toute confidentialité et s’il y a lieu, d’un local pour la secrétaire et les dossiers.

LE BAILLEUR S’ENGAGE

Si vous êtes locataire de votre logement, vous devrez, pour décrocher la dérogation préfectorale, obtenir préalablement l’accord écrit de votre bailleur, à moins que vous ne soyez déjà titulaire d’un bail mixte et que vous ayez jusqu’à présent affecté les lieux à l’habitation exclusivement. Si vous êtes titulaire d’un « simple » bail d’habitation, vous devrez donc informer votre bailleur de la destination que vous entendez donner aux locaux, puis lui faire signer l’imprimé Engagement à souscrire par le propriétaire d’un local objet d’une demande d’autorisation, spécialement prévu à cet effet par l’administration. Votre bailleur s’engage notamment à vous consentir un bail mixte-professionnel, ce qui peut se faire par l’insertion d’un avenant au contrat de bail d’habitation. Il sera judicieux de différer les effets et l’entrée en jouissance du nouveau bail jusqu’à l’obtention de l’autorisation administrative car, faute de pouvoir produire cette dernière, il est nul de plein droit. Le bail mixte est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, soit à la même réglementation que les baux d’habitation : impossibilité pour le bailleur d’augmenter librement le loyer en cours de bail, sa révision n’étant permise chaque année que si elle est stipulée au contrat (dans ce cas, elle ne peut excéder la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l’indice Insee du coût de la construction) ; droit au renouvellement automatique du bail pour la même durée, à moins que le bailleur ne justifie d’un motif légitime et sérieux, de la vente du logement ou d’une reprise pour l’habiter ; possibilité d’augmenter le loyer à l’échéance du bail s’il est manifestement sous-évalué au regard de trois références (six à Paris, Lyon et Marseille et leurs agglomérations) de loyers constatés dans le voisinage pour des logements comparables, et de façon échelonnée. Une fois détenteur d’un bail mixte, vous ne serez pas pour autant tenu d’utiliser les lieux loués à chacun des usages prévus par la convention : autrement dit, vous pouvez, en cours de bail, décider d’y exercer votre activité professionnelle à 100 %, sans risquer qu’il soit résilié. En effet, l’absence d’occupation des lieux à usage d’habitation n’est pas un motif reconnu par la loi du 6 juillet 1989 comme susceptible de mettre fin au bail de manière anticipée, ce que la Cour de cassation a parfaitement admis (Cass. civ. 3e, 14 janvier 2004, n° 02.12476). En revanche, elle a également précisé que le locataire perd, au terme du bail, le droit au renouvellement que confère la loi du 6 juillet 1989 à celui qui habite les lieux loués (Cass. ass. plén., 2 février 1996 ; Cass. civ. 3e, 18 juillet 2001). Bien sûr, rien n’interdit au bailleur de renouveler le bail mixte utilisé par son locataire exclusivement à des fins professionnelles, aux mêmes conditions de loyer. Mais s’il désire y mettre fin, on ne saurait trop lui conseiller de respecter le formalisme et les délais des procédures de congé prévues à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, même si cette loi ne semble plus alors devoir s’appliquer. Ce qui lui évitera tout risque d’annulation du congé.

ET LA COPROPRIETE ?

Vous devez aussi vous assurer que le règlement de copropriété de l’immeuble permet d’y exercer une activité professionnelle. Celle-ci doit en effet être conforme à la destination de l’immeuble (les caractéristiques au vu desquelles les copropriétaires ont acheté leur logement) et ne pas aggraver les sujétions de voisinage. Faute de quoi, le propriétaire des lieux et/ou son locataire pourrai ( en) t être poursuivi (s) en justice par le syndicat des copropriétaires ou l’un de ceux-ci pour violation du règlement de copropriété, sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un préjudice particulier. Le type de clause que l’on rencontre le plus fréquemment dans les immeubles conçus pour l’habitation est la « clause d’habitation bourgeoise simple », stipulant généralement que les locaux situés dans les étages ne peuvent être occupés que bourgeoisement, c’est-à-dire réservés à l’habitation, mais que l’exercice de certaines professions définies (le plus souvent libérales) y est toléré et que, dans les locaux du rez-de-chaussée, l’exercice d’un commerce est permis. En présence d’une telle clause dans le règlement de copropriété, il vous est permis, au regard de la copropriété, d’exercer librement une activité libérale dans votre logement sans avoir à soumettre votre projet à l’autorisation du syndicat des copropriétaires. Toutefois, au cas où le règlement préciserait expressément que l’exercice d’une profession libérale doit être soumis à l’autorisation de l’assemblée, vous êtes contraint de vous plier à cette règle. L’assemblée générale se prononce à la majorité simple de l’article 24, ou bien à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 si des travaux d’aménagement sont rendus nécessaires par le changement d’affectation. Lorsque ces travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et qu’ils sont par conséquent obligatoirement soumis à l’autorisation de l’assemblée générale statuant à la majorité absolue (art. 25-b de la loi du 10 juillet 1965), il est généralement admis que cette décision vaut également autorisation L’assemblée générale ne pourra vous opposer un refus qu’à condition de justifier d’un motif légitime et sérieux. Loyers et charges déductibles

Fiscalement, l’affectation partielle du logement à l’exercice d’une activité libérale permet de déduire de ses revenus une partie des charges inhérentes à l’usage du logement.

Si vous êtes locataire, vous déduirez ainsi la fraction du loyer et des charges locatives, ainsi que les frais de téléphone, de chauffage, d’eau, et d’électricité, au prorata de la surface affectée à votre profession. En revanche, ni la taxe d’habitation ni le dépôt de garantie ne sont déductibles.

Si vous êtes propriétaire du logement où vous exercez votre activité, vous pourrez déduire de vos revenus la partie des charges d’eau, de chauffage, d’électricité, de téléphone et d’entretien courant de l’immeuble affectée à votre activité professionnelle, ainsi que la fraction correspondante de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

OCCUPATION BOURGEOISE

Si le règlement comporte une clause d’habitation exclusivement bourgeoise interdisant dans l’immeuble tout autre usage que l’habitation, seul l’agrément du syndicat des copropriétaires obtenu à l’unanimité pourra vous permettre d’exercer votre profession en toute régularité aux yeux de la copropriété. Dans l’hypothèse où le règlement serait muet ou ne contiendrait pas de clauses particulières interdisant expressément toute utilisation autre que l’habitation, ou autorisant l’exercice de professions libérales, la destination de l’immeuble se déduit de son caractère, de sa situation, de la condition sociale des occupants, de son mode d’occupation actuel et de la disposition des locaux concernés. Cependant, s’agissant d’éléments sujets à interprétation, la possibilité de modifier librement l’utilisation du logement demeure incertaine. Il est donc beaucoup plus prudent de saisir l’assemblée générale, afin de lever les doutes générateurs de conflits. Par ailleurs, le règlement de copropriété peut dresser une liste des professions autorisées. Dans ce cas, la jurisprudence admet qu’une telle énumération ne s’oppose pas à ce qu’une autre activité professionnelle, par assimilation, soit admise, si elle n’est pas, au regard des nuisances qu’elle est susceptible d’apporter dans l’immeuble, différente des professions désignées dans le règlement. Mais sachez que lorsque le règlement de copropriété réserve les locaux à l’habitation à titre principal et, accessoirement à une activité libérale, le copropriétaire ne peut utiliser à cette dernière fin la totalité des parties privatives, car il changerait leur destination initiale (CA de Paris, 23e ch., 4 novembre 1997). Enfin, si vous souhaitez signaler votre profession au moyen d’une plaque professionnelle apposée sur un support situé dans les parties communes, (façade, porche ou hall d’entrée, couloir), vous n’oublierez pas de consulter les prescriptions du règlement de copropriété à ce sujet, faute le quoi vous risqueriez d’attirer les critiques et de devoir l’enlever.

Protéger la résidence familiale

La protection de la résidence principale contre les créanciers professionnels, accordée par la loi du 1er août 2003 à l’entrepreneur individuel - auquel est assimilé le professionnel libéral - est applicable lorsque celui-ci exerce son activité à son domicile. Il lui est donc possible désormais de déclarer par acte notarié sa résidence principale, généralement le logement de la famille, insaisissable par ses créanciers professionnels dont la dette est née après la publication de la déclaration d’insaisissabilité au registre des hypothèques. À une condition près : lorsque le local est occupé à usage mixte d’habitation et professionnel, la partie affectée à la résidence principale ne peut faire l’objet de la déclaration que si elle est désignée dans un état descriptif de division. Cet état est généralement annexé ou contenu dans le règlement de copropriété et permet d’identifier les différents lots composant l’immeuble.

LES CHARGES RÉPARTIES

Pour conclure, il faut savoir que votre contribution aux charges relatives aux services collectifs et éléments d’équipement commun de l’immeuble (ascenseur, tapis d’escalier, production d’eau chaude et froide, chauffage collectif, etc.) pourrait être augmentée du fait du changement d’usage de votre local d’habitation. Cela, que vous soyez locataire ou propriétaire. Cependant, une telle augmentation n’est pas systématique et doit être justifiée par un accroissement des charges. Par ailleurs, le changement d’affectation du logement n’implique pas de modifier les charges de tous les services ou éléments d’équipement, mais ne s’impose que pour les dépenses directement influencées par la nouvelle affectation donnée au lot. Ainsi, un lot "réservé à l’habitation, ultérieurement affecté ’partiellement ou non) à une activité professionnelle, exige sans doute de revoir la répartition des frais d’ascenseur, mais pas les charges de chauffage collectif. La faculté de modification de la répartition des charges appartient à l’assemblée générale statuant dans ce cas à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (article 25-f de la loi du 10 juillet 1965). La nouvelle répartition devient applicable à compter de la date de la décision de l’assemblée générale, et elle doit être publiée au fichier immobilier pour être opposable à tous.

TlPHAINE EOCHE-DUVAL LE PARTICULIER immobilier -n°200 • juillet-août 2004