Docteur JEANNEL Françoise

Pédiatre

01 30 82 03 07

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Docteur STOSSEL Patrick

Psychiatre

01 30 82 76 51

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Docteur BUSSEREAU-MICHEL Patricia

Gynécologie

01 30 82 60 20

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Docteur DEMARTINI-PARRIE Annie

Chirurgien-Dentiste

01 39 69 30 79

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Docteur MILLET JACQUET Odile

Chirurgien-Dentiste

01 30 82 02 22

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Docteur DUCROS Suzanne

Chirurgien-Dentiste

01 39 69 30 79

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02. TITRE 2 : REGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ ET MODIFICATIFS

Le cahier des charges et règlement de copropriété de l’ensemble immobilier a été dressé suivant acte reçu par Me BIERRE, Notaire à Dourdan le 5 avril 1962, lequel a été publié au 2eme bureau des hypothèques de Versailles le 25 juin 1962, volume 3225 n°6.

Étant fait observer : Que ce règlement de copropriété a fait l’objet de 5 actes modificatifs reçus par Me BIERRE et 2 autres reçus par Me GAREAU, Notaire Associé à Bougival (Yvelines) savoir :

A/ aux ternes d’un acte reçu par Me BIERRE, Notaire sus nommé, le 13 juin 1963, publié au 2ème bureau des hypothèques de Versailles le 16 juillet 1963, volume 3414 n°3, il a été porté les modifications suivantes :

 Les tantièmes de copropriété sont énoncés en 328 1250 et non plus en 328 125 0000
 les lots no 450 à 452, 497, 498, 533 à 535, 944, 945, 959, 960, 984, 985,1042 à 1044, 1506,1522 à 1524 et 1558 à 1562 ont été annulés.
 il a été créé les lots 4515 à 4540 en contre partie, lesquels dépendent de la 8eme tranche.

B/ aux termes d’un acte reçu par Me BIERRE, Notaire sus nommé, le 17 mars 1964, publié au 2ème bureau des hypothèques de Versailles, le 21 mars 1964, volume 3525 n°9, il a été porté les modifications suivantes :
 au lot no 483 est affecté 213/328 1250 et non 313/328 1250.

C/ aux termes d’un acte reçu par Me BIERRE, Notaire sus nommé, le 27 mai 1964, publié au 2ème bureau des hypothèques de Versailles, le 20 juin 1964, volume 3569 n°4, il a été porté les modifications suivantes :
 les lots n°1577 à 1604 sont situés dans le bâtiment Dc, escalier 1 et non dans l’escalier 4.
 le lot N°2317 possède un jardin d’une superficie de 10 m2.

D/ aux termes d’un acte reçu par Me BIERRE, Notaire sus nommé, le 16 décembre 1969, publié au 2ème bureau des hypothèques de Versailles, le 5 avril 1973, volume 6120 n°12, il a été porté les modifications suivantes :
 à la suite d’un changement de limites sur les territoires de La Celle Saint-Cloud et de Bougival, la désignation de l’ensemble immobilier a été modifiée.

Notamment, les lettres c et b désignant antérieurement les bâtiments situés sur les territoires de La Celle Saint-Cloud et de Bougival, indiquent désormais, savoir :

 c pour Est
 b pour Ouest
 le lot n°3814 a été annulé pour être remplacé par les lots 3814, 4541 et 4542. Ce modificatif a eu également pour objet, de mettre le règlement de copropriété en harmonie avec la loi no 65-65 7 du 10 juillet 1965.

E/ aux termes d’un acte reçu par ledit Me BIERRE, Notaire sus nommé, le 13 janvier 1973, publié au 2ème bureau des hypothèques de Versailles le 5 avril 1973, volume 6120 n°13, il a été porté les modifications suivantes :
 Rectification de la désignation cadastrale de l’ensemble immobilier figurant dans le modificatif sus énoncé du 16 décembre 1969, à la suite du changement de limite des communes de La Celle Saint-Cloud et de Bougival.
 Annulation du lot n°3814 pour être remplacé parles lots 4541, 4542 et 4543, lesquels dépendent de la 8ème tranche.
 Modification du 2ème alinéa de l’article 24 du modificatif du 16 décembre 1969 concernant les frais de recouvrement des charges impayées.

F/ aux termes d’un acte reçu par Me GAREAU, Notaire associé à Bougival, le 17 Juin 1975, publié au 2ème bureau des hypothèques de Versailles le 11 juillet 1975, volume 7139, n°19, il a été porté les modifications suivantes :
 Nouvelle désignation cadastrale par suite de l’exclusion par erreur de certaines parcelles dans les précédents modificatifs.
 Le bâtiment désigné antérieurement sous l’indice Nb doit être désigné sous l’indice Wb.

G/ aux termes d’un acte reçu par Me GAREAU, Notaire sus nommé le 27 avril 1977, publié au 2ème bureau des hypothèques de Versailles le 7 juin 1977, volume 7926 n°4, il a été porté les modifications suivantes : La situation par étage des lots 1203, 1205, 1207, 1209, 1221 à 1228, 1878 à 1885 a été modifiée, afin que celle-ci corresponde à la réalité des faits.

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3. ARTICLE 3 : DISTINCTION DES PARTIES COMMUNES ET DES PARTIES PRIVEES

L’ensemble immobilier est divisé :
 en parties communes à tous les propriétaires ;
 en parties communes aux propriétaires de chaque immeuble collectif
 en parties communes aux propriétaires de certains lots privatifs ;
 en parties privées appartenant exclusivement à chaque propriétaire.

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4. ARTICLE 4 : PARTIES COMMUNES GENERALES

Les parties communes générales, mises sous le régime de l’indivision forcée, comprennent toutes les parties de l’ensemble immobilier qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un actionnaire ou d’un copropriétaire, sous réserve du droit d’usage conféré sur les jardins.

Elles comprennent notamment :
 la totalité du sol, y compris celui sur lequel sont ou seront construits les bâtiments et installations quelconques ;
 les espaces verts, jardins d’enfants, piscine ;
 les clôtures, murs et grilles dans la mesure où elles dépendent de la propriété ;
 les entrées, passages, voies de desserte pour arriver aux différents bâtiments ;
 les logements de gardiens et leurs dépendances ;
 la chaufferie et ses dépendances ;
 les tuyaux de tout à l’égout, les drains et les branchements d’égouts, les conduites, prises d’eau, canalisations principales d’eau, de gaz, d’électricité avec tous leurs accessoires (robinets, ventouses, bouches de puisage, bouches à clé, poteaux, compteurs, coffrets, transformateurs, regards sur conduites, bouches d’égout, etc.), à l’exception des branchements, gaines ou canalisations secondaires particulières à un bâtiment déterminé ;
 et en général, tous les locaux et services communs à l’ensemble des usagers, ainsi que tous les objets mobiliers, matériels et ustensiles affectés à l’usage commun.

Toutefois, il sera aménagé des jardins et terrasses particuliers dont la jouissance sera réservée aux bénéficiaires des lots dont ils dépendent aux conditions ci-dessous :

a) Les attributaires de lots avec jardins s’engagent à soumettre à l’agrément de l’assemblée générale (vote à l’unanimité) toutes modifications qui seraient apportées à l’aménagement du jardin ou de la terrasse susceptibles d’affecter les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ;

b) Ils s’engagent, également, à les entretenir propres et en bon état ; à faire tondre régulièrement les pelouses, sous peine de se voir appliquer les pénalités prévues à l’article 14 du présent règlement de copropriété ; toutefois, les arbustes formant clôture seront taillées et entretenus par les jardiniers de la copropriété, choisis par le syndic.

c) La clôture et l’aménagement des jardins privés devront respecter l’harmonie de l’ensemble immobilier ;

d) Les attributaires souffriront, sans aucune indemnité, les troubles de jouissance consécutifs à des travaux de vérification, réparation, remise en état ou remplacement des canalisations et installations souterraines ;

e) Les renseignements portés sur le plan de masse ne présentent, en ce qui concerne les jardins privatifs, qu’un caractère indicatif ; Ils sont destinés à donner la forme générale du jardin et sa superficie approximative.

Cette forme générale pourra être modifiée pour répondre à des impératifs techniques ; de même et pour les mêmes raisons, la superficie prévue pourra être réduite si la nécessité le commande, sans que l’attributaire puisse élever une réclamation dans la limite d’une réduction de vingt-cinq pour cent.

L’ensemble des jardins autres que ceux définis ci-dessus, est affecté à la copropriété.

Les jardins abusifs n’apparaissant pas sur le plan de masse ne pourront être tolérés.

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5. ARTICLE 5 : PARTIES COMMUNES SPECIALES A CERTAINS COPROPRIETAIRES

Ces parties communes spéciales, soumises également au régime de l’indivision forcée, comprennent :

a) Les couloirs, salles de douches et water-closets communs aux chambres de service ;

b) Toutes les parties communes dépendant de chaque bâtiment qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif et particulier d’un appartement ou local déterminé et de ses dépendances, savoir, notamment :

 les fondations, les gros murs de façade, de pignon et de refend, les escaliers, couloirs communs d’accès aux caves, les plafonds des caves ;

 les canalisations et prises d’eau, de gaz, d’électricité, de chauffage central, les vides ordures, les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées (à l’exclusion de celles des canalisations comprises à l’intérieur des locaux affectés à usage exclusif et particulier de ceux-ci) ;
 les toitures, terrasses et souches de cheminées, les antennes télévision, les ornements extérieurs des façades, balcons et fenêtres, (mais non les garde-corps des balcons et balconnets, les persiennes et leurs accessoires) ;
 les appareils de chauffage central des parties communes, ainsi que de service d’eau chaude de l’immeuble, et les locaux qui leur sont destinés ;
 les portes et le vestibule d’entrée, les canalisations et appareils d’éclairage,les tapis s’il en existe, les couloirs, descentes de caves, les escaliers, les water-closets et postes d’eau des étages ;
 les murs et cloisons pouvant séparer entre eux les appartements et compris dans le gros œuvre ;
 les dalles séparant les niveaux.

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6. ARTICLE 6 : PROPRIETE EXCLUSIVE ET PARTICULIERE.

Outre la propriété des parties communes déterminées sous les articles 4 et 5 ci-dessus, chaque propriétaire de locaux bénéficiera d’une propriété exclusive et particulière lui revenant dans les conditions indiquées ci-dessous chapitre II. Cette propriété comprendra notamment :

 les planchers avec les poutres et solives qui les soutiennent ;
 les portes palières ;
 les cloisons et portes intérieures ;
 toutes les canalisations intérieures des locaux, les installations sanitaires, les placards, les plafonds, ainsi que les installations de chauffage individuel ;
 et, en général, tout ce qui est inclus à l’intérieur des locaux, la présente énonciation n’étant qu’énonciative et non limitative, sauf toutefois ceux des appareils et installations qui peuvent être en location, ou appartenir aux occupants, chaque copropriétaire devant faire son affaire personnelle des revendications pouvant être formulées à ce sujet par les autres occupants.

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7. ARTICLE 7 : PARTIES MITOYENNES

Les cloisons ou murs séparant des parties privatives, et non comprises dans le gros oeuvre, sont présumés mitoyens entre les locaux qu’ils séparent.

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013. ARTICLE 13 : GENERALITES. - OCCUPATION. - OBLIGATIONS DIVERSES.

Chacun des copropriétaires, en ce qui concerne le local et ses dépendances lui appartenant exclusivement, aura le droit d’en jouir et d’en disposer comme de choses lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres propriétaires, de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l’immeuble ou causer un préjudice quelconque à l’ensemble immobilier ou à l’une de ses parties ; et de ne porter aucune atteinte à la destination essentiellement résidentielle de l’ensemble immobilier.

Il est expressément spécifié que chaque propriétaire sera responsable, à l’égard des copropriétaires, des conséquences de ses fautes et négligences, ou de celles des membres de sa famille, de ses locataires, préposés ou autres occupants ; le tout sous les réserves qui vont être formulées ci-après

a) Occupation

Les appartements, pièces individuelles et leurs dépendances devront être occupés par des personnes honorables, de bonne vie et mœurs, qui ne devront rien faire ni laisser faire par leur personnel ou autres personnes occupant les locaux, qui puisse nuire à la bonne tenue de l’ensemble immobilier et à son standing.

Les locaux dits « chambres de service » ne pourront être occupés que dans les conditions, compatibles avec leur destination prévue au règlement de copropriété, avec le volume et l’équipement des locaux, notamment des conduits d’aération et d’évacuation. Il ne pourra être fait de cuisine dans les locaux non prévus à cet effet,

Sous réserve de l’observation stricte des lois et règlements en vigueur, et sous réserve d’une utilisation des lieux conforme à la destination prévue à l’état descriptif et de division ci-annexé, les appartements et leurs dépendances pourront être occupés à titre professionnel, sous la condition formelle que les professions exercées ne puissent nuire ni au bon aspect, ni à la tranquillité des immeubles, ni enfin gêner par l’odeur et le bruit, les autres propriétaires.

Les lots dépendant de la tranche no 9 pourront être affectés à tous commerces et à usage de bureaux, à l’exception de tous commerces susceptibles de nuire au standing ou à la tranquillité de l’ensemble immobilier.

b) Tranquillité de l’immeuble

Tout propriétaire devra prendre les dispositions nécessaires pour éviter de créer toute gêne aux autres copropriétaires ; tous bruits notamment tapage nocturne, de quelque nature qu’ils soient, troublant la tranquillité de la Résidence ou de chaque immeuble en particulier, sont formellement interdits ; quand bien même ils auraient lieu à l’intérieur d’un appartement ou d’une pièce individuelle.

La présence d’un animal familier est admise. Toutefois ledit animal ne doit causer aucun dégât à l’immeuble, ni aucun trouble de jouissance aux occupants de celui-ci. A défaut, les copropriétaires seront personnellement responsables de tous les dommages qui pourraient se produire quelle que soit leur nature.

c) Surcharges de planchers et revêtements de sol

il ne pourra être placé ou entreposé aucun objet dont le poids excéderait la limite de charge des planchers, c’est-à-dire 200 kg/m², de façon à ne pas compromettre leur solidité ou celle des murs, ni lézarder les plafonds.

d) Utilisation des fenêtres et balcons

Il ne pourra être étendu de linge aux fenêtres, balcons ou terrasses, tant côté jardin que côté des voies. Il est strictement interdit de jeter par les fenêtres quelque objet que ce soit. Aucun objet ne pourra être déposé sur les bords des fenêtres, sans être bien assujettis de manière à en éviter la chute ; les vases de fleurs, même sur les balcons et terrasses, devront reposer sur des dessous étanches, de nature à conserver l’excédent d’eau, de manière à ne pas détériorer les murs et incommoder les voisins ou passants.

Et ce n’est pas le plus bel exemple de linge à la fenêtre

Là c’est le débarras

Bel exemple de balcon fourre-tout Serait-ce de l’art moderne ?

Non, ce n’est pas autorisé

Il est interdit de secouer ou laisser exposés les tapis, tentures, objets de literie ainsi que tous objets ayant servi au nettoyage des appartements, avant le lever du soleil et après neuf heures du matin.

Les aménagements ou décorations qui seront effectués par un ou plusieurs copropriétaires ne devront, en aucun cas, porter atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble et à l’harmonie de la Résidence ; ces aménagements ou décorations seront exécutées sous le contrôle du syndic ; chaque propriétaire demeurera responsable de tous dommages, tels que fissures, fuites, par exemple, qui seraient provoqués directement ou indirectement par son fait ou par les aménagements effectués, plantations entre autres.

e) Harmonie de la Résidence

Les portes d’entrée des appartements, les fenêtres et volets roulants, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d’appui des balcons et fenêtres, les peintures, et d’une façon générale tout ce qui contribue à l’harmonie de la Résidence, ne pourront être modifiés, bien que constituant une partie privative, sans le consentement de la majorité des propriétaires, délibérant comme il sera dit plus loin.

Esthétique avez-vous dit ?

Que dire de celle-ci ?

Les aménagements sur les parkings privés devront être en harmonie avec l’ensemble immobilier et autorisés préalablement par l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 25 b de la loi n° 65-557.

Le tout devra être entretenu en bon état et aux frais de chacun des propriétaires.

f) Ramonage

Les conduits de fumée et les appareils qu’ils desservent, devront être ramonés suivant les règlements d’usage. L’utilisation des poêles à combustion lente est formellement interdite ; si ces appareils sont néanmoins utilisés, malgré la prohibition qui précède, ils le seront sous la responsabilité du propriétaire du local, à peine de dommages intérêts.

L’entretien et le remplacement, s’il a lieu, des poteries, des conduits de fumée et de tous les frais et accessoires, seront à la charge exclusive du propriétaire du local desservi par ces conduits. Chaque propriétaire sera responsable de tous les dégâts occasionnés chez lui et dans l’immeuble par un feu de cheminée qui se serait déclaré chez lui ; tous travaux de réparation et de reconstruction devront être faits sous la surveillance de l’architecte de l’ensemble immobilier.

g) Entretien des canalisations d’eau et de la robinetterie

Chaque occupant devra maintenir les robinets et chasses d’eau en bon état de fonctionnement, notamment pour éviter les fuites d’eau et les vibrations dans les canalisations. Il devra laisser l’accès aux employés chargés de vérifier les installations. Toutes réparations utiles devront être exécutées sans retard. En cas de fuites, le propriétaire du local où elles se produiraient devra réparer les dégâts. Pendant les gelées, il ne pourra être jeté d’eau dans les conduites extérieures d’évacuation. Il est formellement interdit de jeter dans les canalisations en général, et les canalisations d’eau en particulier, des ordures, débris, corps solides quelconques, ou produits susceptibles de corroder la surface ou d’engorger les conduites d’écoulement.

h) Vide-ordures

Les vide-ordures feront l’objet d’une utilisation rationnelle. Sont à proscrire :

- les gros emballages ; - les paquets de journaux ; - les fleurs non coupées ; - les vêtements usagés ; - les liquides ; - les cigarettes mal éteintes - les verres ; - les bouteilles ; - ainsi que tout objet dont la chute pourrait être bruyante, dangereuse ou susceptible de détériorer l’installation. I Les détritus devront être emballés dans de petits paquets. Les emballages volumineux ne pouvant être ramassés par les services d’éboueurs, ces paquets seront mis en morceau, sinon ils devront être enlevés aux frais du responsable.

i) Réparations. Accès des ouvriers

Si les circonstances l’exigent et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n’en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale en vertu des e, g, h, et i de l’article 25 et des articles 26-1 et 30 de la loi du 10 juillet 1965.

Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens. Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. Cette indemnité, qui est à la charge de l’ensemble des copropriétaires, est répartie, s’agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les e, g, h et i de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et par les articles 26-1 et 30 de cette même loi, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux.

j) Responsabilité des copropriétaires

Tout copropriétaire restera responsable, à l’égard des autres propriétaires, des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence ; par celle de membres de sa famille, d’un de ses préposés, ou par l’effet d’un tiers dont il est légalement responsable.

k) Ventes publiques

Aucune vente publique de meubles ou autres objets ne pourra avoir lieu dans l’ensemble immobilier, même après décès ou par autorité de justice.

l) Locations :

Le Syndic devra être avisé au préalable, de toute nouvelle location.

m) Modifications

Chaque propriétaire pourra modifier, comme bon lui semblera, les parties privatives de son lot, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article 13 a) et c) ci-dessus.

Les copropriétaires souhaitant exécuter dans leurs parties privatives, des travaux ayant une incidence sur les parties communes (notamment murs porteurs et murs de refend) ou l’aspect extérieur de l’immeuble, doivent obtenir l’autorisation préalable de l’assemblée générale à la majorité prévue par l’article 25 b de la loi n 65-557 de la loi du 10 juillet 1965.

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40. ARTICLE 40 : CONVOCATION. - FORME. - ORDRE DU JOUR

Les copropriétaires se réuniront en Assemblée générale.

A- Les copropriétaires se réuniront en assemblée générale au moins une fois par an sur convocation du syndic. L’assemblée générale pourra également être réunie à tout moment si le syndic l’estime utile. Par ailleurs, l’assemblée générale appelée à voter le budget prévisionnel sera réunie dans le délai de 6 mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

B- En outre, le Syndic devra convoquer l’Assemblée générale, chaque fois que la demande lui en sera faite par les copropriétaires, possédant ensemble, au moins le quart des parties communes, ou par le Conseil syndical. Cette demande lui sera adressée par lettre recommandée. Le Syndic devra convoquer l’Assemblée générale dans le délai de un mois suivant la réception de cette lettre qui devra comporter le texte des questions dont l’inscription à l’ordre du jour de l’Assemblée est demandée. Faute par le Syndic, régulièrement mis en demeure, d’avoir satisfait à cette demande dans les huit jours suivants, cette convocation pourra être faite par le Président du Conseil syndical ou, à défaut, par tout copropriétaire spécialement habilité à cet effet par le Président du Tribunal de Grande Instance saisi par simple requête, ou enfin, par tel mandataire de justice habilité dans les mêmes conditions.

Les convocations seront adressées aux copropriétaires par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à leur domicile réel ou à un domicile élu par eux.

Elles pourront également être remises aux copropriétaires contre récépissé ou émargement d’un état.

Cette remise devrait être effectuée en temps utile ; elle dispensera de l’envoi d’une lettre recommandée aux copropriétaires ayant émargé au moins quinze jours avant la réunion.

Sauf urgence, les convocations sont notifiées ou remises aux copropriétaires au moins 15 jours avant la date de réunion.

Le délai de quinze jours pourra toutefois être réduit à huit jours et les notifications jointes à la convocation n’ont pas à être renouvelées, lorsque l’assemblée est amenée à statuer en deuxième lecture, et sur un ordre du jour strictement identique à la première assemblée.

Les convocations indiqueront le lieu, la date et l’heure de la réunion. Les lettres de convocations mentionneront l’ordre du jour de l’Assemblée.

Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I. - Pour la validité de la décision :

1° L’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, l lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé ;

2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ; La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ;

4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l’assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ;

5° Le projet de convention, ou la convention, mentionné à l’article 39 outre les projets mentionnés au 4° ci-dessus ;

6° Le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l’assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ;

7° Le projet de résolution lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur l’une des questions mentionnées aux articles 14-1 (1e et 2e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18 (7e alinéa), 24 (alinéas 2 et 3), 25, 26-2, 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35, 37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ;

8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s’il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ;

9° Les conclusions du rapport de l’administrateur provisoire lorsqu’il en a été désigné un par le président du tribunal de grande instance en application des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l’ordre du jour résulte de ces conclusions ;

II. - Pour l’information des copropriétaires :

1° Les annexes au budget prévisionnel ;

2° L’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ;

3° L’avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

Le contenu de ces documents ne fait pas l’objet d’un vote par l’assemblée des copropriétaires.

A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante.

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41. ARTICLE 41 : TENUE DES ASSEMBLEES. - PRESIDENCE ET BUREAUX. - FEUILLE DE PRESENCE. REPRESENTATION. - PROCES-VERBAUX.

A. - FEUILLE DE PRESENCE

Il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé, et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose, compte tenu, s’il y a lieu, des dispositions de l’article 22 (alinéa 2 et alinéa 3) et de l’article 24 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965. Cette feuille est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent, ou par son mandataire. Elle est certifiée exacte par le président de l’assemblée. La feuille de présence constitue une annexe du procès-verbal avec lequel elle est conservée. Elle peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1316-1 et suivants du code civil.

B - REPRESENTATION

Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 5 p. 100 des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s’il participe à l’assemblée générale d’un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire. Le syndic, son conjoint, et ses préposés ne peuvent présider l’assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.

Lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque associé participe néanmoins à l’assemblée du syndicat et y dispose d’un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance. En cas d’indivision ou d’usufruit d’un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l’un d’entre eux ou du syndic.

C - PRESIDENCE ET BUREAUX

Au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne sous réserve des dispositions de l’article 50, alinéa 1 du décret du 17 mars 1967 son président, et deux scrutateurs.

Est élu celui des copropriétaires présents qui a recueilli le plus grand nombre de suffrages.

L’élection du président et des scrutateurs est acquise par un vote distinct pour chacun d’entre eux à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

Le président prend toutes les mesures nécessaires au déroulement régulier de la réunion.

Le syndic ou son représentant assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l’assemblée générale.

Le Syndic, son conjoint et ses préposés ne peuvent présider l’Assemblée.

D - PROCES- VERBAUX

Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. Lorsque le registre est tenu sous forme électronique, ces signatures sont établies conformément au deuxième alinéa de l’article 1316-4 du code civil. Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix. Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions. Les procès-verbaux des séances sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet. Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1316-1 et suivants du code civil.

Les copies ou extraits de ces procès-verbaux à produire en justice ou ailleurs sont certifiés par le Syndic ; ils sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet.

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42. ARTICLE 42 : POUVOIRS DES ASSEMBLEES. – VOIX - MAJORITE.

Les Assemblées ne peuvent, valablement, délibérer que sur les questions inscrites dans l’ordre du jour porté sur les convocations.

Sous réserve des dispositions de l’article 3 de la loi du 28 décembre 1966, modifiant le 2e alinéa de l’article 22 de la loi du 10 Juillet 1965, chacun des copropriétaires dispose d’autant de voix qu’il dispose de quote-part de copropriété.

Toutefois, seuls les copropriétaires à qui incombent les charges spéciales peuvent les voter, et ce proportionnellement à leurs participations aux frais.

Lorsque la question est relative à l’entretien, la conservation, l’amélioration ou l’aliénation de parties communes spéciales, seuls les propriétaires ayant des droits dans ces parties communes participent à la délibération avec leurs millièmes de propriété dans les parties communes concernées. Les décisions des assemblées générales de copropriétaires régulièrement prises seront notifiées aux copropriétaires opposants ou défaillants au moyen d’une copie du procès-verbal de l’assemblée certifiée par le syndic et qui leur sera adressé sous pli recommandé avec accusé de réception dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale .Cette notification doit mentionner le résultat du vote et reproduire le texte de l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. Dans le cas prévu à l’article 23, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, cette notification est adressée au représentant légal de la société lorsqu’un ou plusieurs associés se sont opposés ou ont été défaillants. En outre, un extrait du procès-verbal de l’assemblée est notifié au représentant légal de ladite société propriétaire de lots s’il n’a pas assisté à la réunion.

Reconstruction :

En cas de destruction totale ou partielle, l’Assemblée générale des copropriétaires dont les lots composent le bâtiment sinistré, peut décider la reconstruction de ce bâtiment, ou la remise en état de la partie endommagée, dans les conditions et avec les effets prévus aux articles 38 à 41 de la loi du 10 juillet 1965.

Constitution de syndicats secondaires :

Les copropriétaires dont les lots composent une tranche ou un bâtiment, pourront, réunis en assemblée générale, décider la constitution, entre eux, d’un syndicat secondaire.

A/ Décisions prises à la majorité de l’article 24 de la loi :

Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

B/ Décisions prises à la majorité de l’article 25 de la loi :

Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

a) Toute délégation du pouvoir de prendre l’une des décisions visées à l’article précédent ;

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;

d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;

e) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ;

f) La modification de la répartition des charges visées à l’alinéa 1er de l’article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives ;

g) A moins qu’ils ne relèvent de la majorité prévue par l’article 24, les travaux d’économie d’énergie portant sur l’isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l’air, le système de chauffage et la production d’eau chaude. Seuls sont concernés par la présente disposition les travaux amortissables sur une période inférieure à dix ans. La nature de ces travaux, les modalités de leur amortissement, notamment celles relatives à la possibilité d’en garantir, contractuellement, la durée sont déterminées par décret en Conseil d’État, après avis du comité consultatif de l’utilisation de l’énergie

h) La pose dans les parties communes de canalisations, de gaines, et la réalisation des ouvrages, permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat ;

i) La suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène ;

j) L’installation ou la modification d’une antenne collective ou d’un réseau interne à l’immeuble, dès lors qu’elle porte sur des parties communes ;

k) L’autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes ;

l) L’installation ou la modification d’un réseau de distribution d’électricité public destiné à alimenter en courant électrique les emplacements de stationnement des véhicules, notamment pour permettre la charge des accumulateurs de véhicules électriques ;

m) L’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires.

B1/ Décisions prises à la majorité de l’article 25-1 de la loi : Lorsqu’un projet de résolution relatif à des travaux d’amélioration prévus au c de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 a recueilli le vote favorable de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés, une nouvelle assemblée générale des copropriétaires doit être convoquée par le syndic en application du dernier alinéa de l’article 26 de cette même loi. Les notifications prévues à l’article 11 du présent décret n’ont pas à être renouvelées si l’ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions déjà inscrites à l’ordre du jour de la précédente assemblée. La convocation à cette nouvelle assemblée doit mentionner que les décisions portant sur des travaux d’amélioration prévus au c de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés à cette nouvelle assemblée générale.
 Lorsque le projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l’article 24.

Pour l’application du premier alinéa de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, si le projet de résolution a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est procédé, au cours de la même assemblée, à un second vote à la majorité de l’article 24 de la même loi, à moins que l’assemblée ne décide que la question sera inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée ultérieure. Lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu’après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l’article 25 de la même loi. Dans le cas prévu par le deuxième alinéa de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu’une nouvelle assemblée générale doit être réunie pour statuer à la majorité de l’article 24 de la même loi :

1° Le délai de convocation peut être réduit à huit jours et les notifications prévues à l’article 11 du décret 67-223 du 17 mars 1967 n’ont pas à être renouvelées si l’ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions inscrites à l’ordre du jour de la précédente assemblée ; 2° Les convocations en vue de la nouvelle assemblée doivent être expédiées dans le délai maximal de trois mois à compter du jour où s’est tenue l’assemblée générale au cours de laquelle la décision n’a pas été adoptée.

C/ Décisions prises à la majorité de l’article 26 de la loi :

Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l’exception de ceux visés aux e, g, h, i, j et m de l’article 25. A défaut d’avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article, les travaux d’amélioration mentionnés au

d) ci-dessus qui ont recueilli l’approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité.

C1/ Décisions prises à la majorité de l’article 26-1 de la loi :

Par dérogation aux dispositions de l’avant-dernier aliéna de l’article 26, l’assemblée générale peut décider, à la double majorité qualifiée prévue au premier alinéa dudit article, les travaux à effectuer sur les parties communes en vue d’améliorer la sécurité des personnes et des biens au moyen de dispositifs de fermeture permettant d’organiser l’accès de l’immeuble.

C2/ Décisions prises à la majorité de l’article 26-2 de la loi :

Lorsque l’assemblée générale a décidé d’installer un dispositif de fermeture prévu à l’article 26-1, elle détermine également, aux mêmes conditions de majorité, les périodes de fermeture totale de l’immeuble compatibles avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété. La fermeture de l’immeuble en dehors de ces périodes ne peut être décidée qu’à l’unanimité, sauf si le dispositif de fermeture permet une ouverture à distance.

C3/ Décisions prises à la majorité de l’article 26-3 de la loi :

Par dérogation aux dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 26, l’assemblée générale décide, à la double majorité qualifiée prévue au premier alinéa dudit article, les aliénations de parties communes et les travaux à effectuer sur celles-ci, pour l’application de l’article 25 de la loi n° 96-987 du 14 novembre 1996 relative à la mise en oeuvre du pacte de relance pour la ville.

D/ Décisions prises à l’unanimité :

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.

Lorsque l’assemblée générale a décidé d’installer un dispositif de fermeture prévu à l’article 26-1, elle détermine également, aux mêmes conditions de majorité, les périodes de fermeture totale de l’immeuble compatibles avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété. La fermeture de l’immeuble en dehors de ces périodes ne peut être décidée qu’à l’unanimité, sauf si le dispositif de fermeture permet une ouverture à distance.

Les travaux d’amélioration non conformes à la destination de l’immeuble doivent être décidés par l’assemblée générale des copropriétaires statuant à l’unanimité. La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision est prise à l’unanimité de ses membres.

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AG du 19-06-2003

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AG du 10-12-2003

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AG : 1er juin 2006

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AG du 26-05-2005

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AG du 30-06-2004

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AG du 14 juin 2007

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Elysée Information-AG du 14 juin 2007

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Elysée Information-AG du 12 juin 2008

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Elysée Information_AG du 18 juin 2009

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03. Le budget

QUAND DOIT ETRE VOTE LE BUDGET DE L’EXERCICE ?

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 (modifiée par la loi S.R.U.) stipule que, pour faire face aux dépenses courantes, « le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. »

II ajoute : « les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté » et « La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre... » (sauf décision contraire de l’assemblée).

Si nous essayons de mettre des dates en regard de ces échéances, nous voyons que le premier janvier 2004 (pour un exercice allant du 1/01/2004 au 31/12/2004), le syndic va appeler la provision concernant le premier trimestre, soit le quart du budget voté. Donc ce budget aura été voté antérieurement au premier janvier 2004, c’est-à-dire au cours de l’année 2003.

L’article 14-1 nous précise que « L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. ». L’exercice comptable précédant l’exercice 2003 est bien évidemment l’exercice 2002. Il s’ensuit que le délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice 2002 court à partir du premier janvier 2003. L’assemblée a donc dû se prononcer sur le budget 2004 avant le 30 juin 2003.

L’article 14-3 stipule encore que « Les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnels les charges et produits de l’exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des régies comptables spécifiques fixées par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé ».

Les comptes du syndicat forment donc un tout cohérent et ne peuvent être présentés de manière dissociée et à des dates différentes. Il est donc logique qu’ils soient présentés au cours de l’assemblée qui vote ce même budget prévisionnel.

Ainsi, en reprenant notre exemple, l’assemblée générale qui a dû voter le budget 2004 avant le 30 juin 2003 a eu à se prononcer également sur l’approbation des comptes de l’exercice 2002.

Les textes qui fixent la période au cours de laquelle doit être approuvé le budget prévisionnel ne font pas référence explicitement aux autres documents composant les « comptes du syndicat » ; Mais comme le budget prévisionnel doit être présenté en même temps que le reste des documents relatifs aux comptes, on peut donc en déduire que les « comptes du syndicat » doivent être présentés à l’assemblée qui doit se tenir « dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent ».

En résumé, pour faire simple et suivre notre exemple, au cours du premier semestre 2003, le syndicat a tenu son assemblée générale au cours de laquelle il a voté l’approbation des comptes de dépenses de l’exercice 2002 et le budget prévisionnel de 2004.

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04. Le conseiller syndical

Conseiller syndical, de la vocation à l’action

 Assister le syndic et contrôler sa gestion
 Assurer le relais entre copropriétaires et syndic
 Apaiser les conflits, contacter les prestataires de l’immeuble...

La prochaine assemblée générale se profile à l’horizon, et vous vous dites qu’une gestion plus rigoureuse apporterait une meilleure qualité de prestations pour un coût égal, voire moindre. Pourquoi ne pas franchir l’étape suivante, et présenter votre candidature au conseil syndical Mais savez-vous exactement à quoi vous allez vous engager ? Connaissez-vous les possibilités d’action et les limites de l’intervention d’un conseiller syndical ? Envisagez-vous le temps que vous devrez consacrer à vos nouvelles fonctions et de quelles connaissances vous devrez vous armer si vous voulez atteindre les objectifs que vous souhaitez voir fixer ? La mission du conseil syndical peut se résumer par quelques mots : assister le syndic et contrôler sa gestion, II n’y a pas de bon syndic sans un bon conseil syndical, n’hésite pas à affirmer Jean-Yves Payet-Descombes, président directeur général du cabinet Michel Ricard à Paris, qui considère qu’un syndic, même très compétent, ne peut assurer à lui seul une gestion optimale. C’est bien pour cette raison que l’élection d’un conseil syndical est obligatoire dans toute copropriété, et ce depuis 1995. Pour autant, les conseillers ne doivent pas empiéter sur les prérogatives du syndic, ni prendre le pas sur le syndicat, notamment en se substituant à l’assemblée générale, qui détient seule le pouvoir de décision.

Quel peut être l’apport du conseil syndical ?

Le conseil syndical remplit d’abord une fonction de communication. Les copropriétaires pris individuellement sont souvent désarmés, peu informés. Sauf à avoir un syndic particulieremcnt disponible et obligeant, leur seul véritable accès à l’information se résume à la consultation des pièces comptables, possible une fois par an, et aux réponses apportées aux questions posées lors des assemblées générales. Et sans conseil syndical, le syndic est lui aussi privé de porte-parole. Assurer le relais entre le syndic et les copropriétaires peut consister à signaler les dysfonctionnements : chaudière mal réglée, fuite d’eau, panne d’ascenseur, tapage nocturne, annexion ’sauvage’ d’une partie commune, absence du gardien durant ses heures de permanence... C’est le B-A-BA, la mission minimaliste à laquelle se limitent bon nombre de conseillers syndicaux. Ils ont tort, car la loi du 10 juillet 1965 donne au conseil syndical la faculté de se saisir de toute question interessant le syndicat (art. 21). Ses attributions se revèlent donc à géométrie très variable tant il est vrai qu’il peut, sans outrepasser ses prérogatives, aménager les contours de ses interventions. Ainsi, un conseiller s’avisant que le gardien pourrait consacrer son temps et ses unités de valeur à une tâche plus utile que la distribution du courrier de porte en porte va t-il proposer l’installation d’une batterie de boites aux lettres. Un autre, constatant que la chaufferie de l’immeuble fonctionne pratiquement neuf mois par an pour quelques occupants très frileux, va persuader ces derniers d’utiliser des chauffages d’appoint en demi-saison.

Qui peut être membre du conseil syndical ?

Tout copropriétaire ’en titre’ peut être élu au conseil syndical de son immeuble, ainsi que son conjoint (mais à l’exclusion du concubin). Sont également éligibles le représentant légal d’un coproprietaire (le tuteur d’un mineur, par exemple), ou les représentants de personnes morales. De même, Ies associés d’’une société d’attribution, elle-même copropriétaire, et les bénéficiaires d’un contrat de location-vente peuvent en être membres. En revanche, le syndic, son conjoint, ses ascendants ou descendants, ainsi que ses "préposés" (collaborateurs mais aussi concierges et gardiens) même copropriétaires dans l’immeuble, ne peuvent siéger au conseil syndical.

Comment sont désignés les conseillers syndicaux ?

Les membres du conseil syndical sont élus à la majorité absolue de l’article 25 (ou à la majorité simple de l’article 24 en ’deuxième lecture’.) et l’election de chaque membre doit faire l’objet d’une décision distincte. Les mêmes majorités s’appliqueront pour leur révocation. Les candidats peuvent se présenter a tout moment et même au tout dernier, juste avant le vote en assemblée générale. Leur mandat est de trois ans au minimum, mais il peut être renouvelé indéfiniment.

L’obligation de se doter d’un conseil syndical n’a pas vraiment de sens dans les petites copropriétés de moins de dix lots par exemple. Aussi est-il possible de s’en passer à condition de respecter un certain formalisme : la renonciation doit être décidée à la double majorité de l’article 26. Il suffira en revanche de la majorité de l’artidc 25 pour revenir sur cette décision. Une renonciation qui ne sera pas possible lorsque la copropnété a adopté la forme coopérative. A défaut de candidats, ou d’élus et faute de renonciation à constituer un conseil, le syndic doit notifier, sous un mois, le PV mentionnant cette carence. Le syndic ou un ou plusieurs copropriétaires auront alors la faculté de saisir le tribunal de grande instance et de demander la nominalion judiciaire des membres du conseil. Le juge pourra soit désigner les personnes qui se seraient présentées mais dont la candidature n’aurait pas éte retenue, soit constater l’impossibilité de constituer un conseil syndical. Mais c’est une issue rare, en pratique.

Combien de membres faut-il élire pour former un conseil ?

Si le règlement de copropriété est muet à ce sujet, c’est aux copropriétaires réunis en assemblée générale de fixer le nombre de membres du conseil syndical. Il est préférable de prévoir un nombre maximal de conseillers plutôt qu’un nombre fixe : si les candidats sont peu nombreux, le conseil pourra tout de même se voir valablement constitué. II est aussi avisé de prévoir des suppléants en cas de défaillance des titulaires (vente de I’appartement, décès, démission, révocation), sachant que le conseil ne sera plus régulièrement constitué si plus d’un quart des sièges devient vacant. Enfin, fixer un nombre impair de conseillers (au moins trois) permet de dégager plus facilement une majorité au moment des votes. Enfin, il est important que le conseil syndical soit représentatif de l’ensemble des membres du syndicat, afin que les intérêts de chaque catégorie soient pris en compte : un détenteur de nombreux tantièmes, un propriétaire de lot modeste, un propriétaire occupant, un propriétaire bailleur, un propriétaire occupant le bâtiment rue, un autre le bâtiment cour, etc. En cas d’existence d’un syndicat secondaire, il va de soi qu’il doit disposer d’au moins un siège au conseil du syndicat principal.

Qui détermine les règles de fonctionnement du conseil syndical ?

Ni la loi du 10 juillet 1965. ni son décret d’application de 1967 ne s’étendent beaucoup sur les règles de fonctionnement du conseil, laissant au règlement de copropriété, et à défaut à l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 25, le soin de les définir plus précisément. Ce que déplorent d’ailleurs les associations de copropriétaires. Unique formalité imposée au conseil, après sa désignation : élire son président. Mais la Commission relative à la copropriété a émis une recommandation (n°13) énumérant un certain nombre de suggestions pour un fonctionnement efficace. Comme de déterminer d’entrée en assemblée générale le nombre de conseillers et de suppléants pouvant étre élus, la durée des mandats, le mode de convocation et la fréquence des réunions, la fixation de l’ordre du jour, le nombre minimal de présents pour assurer la validité des délibérations, les modalités de diffusion des comptes rendus... Sans oublier de faire enregistrer le PV de l’assemblée au Fichier immobilier pour offiicialiser le tout.

Quel est le rôle du président ?

Le président est le seul membre du conseil à disposer d’un pouvoir réel en cas de crise : il peut convoquer l’assemblée générale si le syndic, sollicité, se refuse à le faire (art. 8 du décret) et saisir le juge des référés pour demander la transmission des dossiers du syndicat indûment retenus par le précédent syndic (art 18.2 de la loi). Contrairement à une idée reçue, le président n’est pas désigné par l’assemblée, mais par les membres du conseil. Son élection à généralement lieu lors de la tenue de la première réunion suivant l’assemblée générale, à moins qu’une suspension de séance ne soit prévue pour ce faire. Il est logique que le président agisse comme une courroie de transmission entre le conseil et le syndic. Souhaitable aussi, car une multiplicité d’interlocuteurs compliquerait singulièrement la tache de ce dernier. Les conseils qui fonctionnent le plus efficacement ont des membres qui se répartissent les dossiers (ou qui se subdivisent en commissions dans les grandes copropriétés), de préférence en fonction des compétences et des affinités de chacun. Untel se verra confier le suivi de la comptabilité, tel autre se saisira du dossier relatif à la rénovation envisagée de la chaufferie, tandis qu’un troisième suivra les travaux en cours ou approfondira le cas des copropriétaires en situation d’impayés, etc. Mais le président devra jouer son rôle de coordinateur, s’assurer que chacun s’acquitte bien de la tâche qui lui est assignée, et en rende compte au cours des réunions. Pour respecter le caractère collégial des prises de position, même dans les petites copropriétés, il est préférable de ne pas se contenter de ’conversations de palier’, et d’organiser des réunions de conseil à intervalles réguliers ou lorsque se présente un alea qui mérite concertation. Le président convoque les conseillers avant chaque réunion en établissant un ordre du jour précis. C’est également à lui - et non au syndic - qu’il appartient d’animer la réunion. La désignation d’un secrétaire, permanent ou de séance, permettra de s’assurer de l’établissement d’un compte rendu écrit. Contrairement à une autre idée reçue et parfois, entretenue par le syndic, la présence de ce dernier aux réunions de conseils n’a rien d’obligatoire. Au contraire, pour assister aux réunions, il doit y être invité. De plus, il faut se souvenir que la participation du syndic est généralement facturée en vacation horaire et les réunions se tenant souvent en dehors des heures ouvrables, elles sont compter au prix fort.

Quelles sont les missions du conseil syndical ?

L’article 26 définit ainsi le champ d’intervention du conseil syndical : "Il contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés les marchés et tout les autres contrats ainsi que l’élaboration du budget prévisionnel dont il suit l’exécution". Le syndic à l’obligation impérative de le consulter dans deux cas de figure : lorsqu’il envisage de conclure un marché ou un contrat d’un montant supérieur au seuil fixé en assemblée générale (art. 21). L’avis formulé par le conseil devra alors être recueilli par écrit et communiqué à l’assemblée générale à venir, ou encore, lorsque des travaux urgents sont rendus nécessaires. Le syndic doit alors consulter le conseil syndical avant de lancer une demande de provision (art. 37 du décret).

Pour le reste, le conseil syndical dispose d’un droit de regard permanent sur la gestion du syndic et pour l’exercer, il a la faculté de se faire communiquer, sur simple demande, tout document relatif au syndicat.

Un conseil nouvellement nommé aura tout intérêt à passer au crible les marchés et contrats... y compris celui du syndic. Il vérifiera l’adéquation entre les prestations et les besoins, l’application des formules d’indexation, et il comparera les niveaux de prix avec les tarifs de référence que pourront lui fournir les associations de copropriétaires.

En vitesse de croisière, il devra assurer que le règlement de copropriété est bien appliqué, s’impliquer dans l’élaboration de l’ordre du jour, ne pas hésiter à discuter le budget prévisionnel, s’assurer que les décisions prises en assemblée générale sont bien mises en oeuvres, que le syndic fait preuve de diligence et de discernement pour le recouvrement des impayés, et traite les demandes des copropriétaires. A intervalles réguliers, le conseil syndical se livrera à la vérification des comptes. Depuis la généralisation de la comptabilité provisionnelle imposée par la loi SRU, qui n’oblige le syndic à la communication des comptes qu’une fois par an, ce contrôle périodique (mensuel pour les grandes copropriétés, trimestriel pour les plus modestes, par exemple) est encore plus important : il permet de suivre l’exécution du budget prévisionnel pas à pas et de traquer toute erreur tant qu’elle est encore repérable. Il ne suffit pas de vérifier qu’à chaque charge correspond une dépense. Encore faut il s’assurer que chaque facture est bien justifiée, qu’elle correspond à une dépense autorisée, à un devis accepté, à un travail effectivement réalisé, qu’elle est bien imputée (à votre immeuble, au bâtiment concerné), correctement ventilée (en charges générales ou en charges spéciales). Le travail de contrôle précédent l’assemblée générale s’en trouvera aussi largement facilité.

Quelles sont les qualités requises pour être un « bon » conseiller syndical ?

A paiser les conflits entre occupants de l’immeuble, remplir le rôle de "sas de décompression , entre les copropriétaires et le syndic requiert avant tout un minimum de diplomatie et une certaine dose de psychologie. Surveiller la bonne exécution des travaux, contrôler les interventions des techniciens et la qualité de leurs prestations, recevoir les entreprises pour l’établissement de devis demande par ailleurs aux conseillers syndicaux une disponibilité (notamment durant les heures ouvrables) qu’il ne faut pas sous-estimer.

Mieux vaut donc avoir du temps devant soi, en particulier lorsque de gros travaux se profilent ou qu’un changement de syndic est envisagé. C’est la situation vécue par Nathalie Gérardo, présidente d’un conseil syndical parisien, qui a dû prendre en charge la recherche d’un futur syndic au pied levé, avant constaté qu’à la suite d’une cession de cabinet, le syndic en titre ne possédait pas de carte professionnelle. Elle estime avoir passé, durant trois mois, une demi-journée par semaine en concertation avec les autres conseillers, consultations auprès de l’Association nationale de la copropriété et des copropriétaires (ANCC) et visite aux syndics pressentis, comparaisons entre les différents contrats de mandats et prises de renseignements et références auprès d’autres copropriétés.

Il faut aussi savoir se ménager du temps pour se former, si nécessaire : Alain Ludger, juriste conseil à l’ARC, constate que bien des conseillers s’enlisent dans leur tâche par méconnaissance du droit de la copropriété et de la gestion comptable. Enfin, il ne faut pas devenir conseiller syndical si l’on n’a pas en tête l’intérét général, qui doit toujours guider le travail du conseil. Le risque d’investir ce rôle pour de mauvaises raisons : l’aspect jugé flatteur de la position, la possibilité de manifester un tempérment chicanier, voire l’espoir d’obtenir certaines faveurs de la part du syndic. La fonction de conseiller implique une honnêteté scrupuleuse, le sens de la collectivité et beaucoup de rigueur.

Les conseillers syndicaux sont-ils rémunérés ?

Les fonctions de président et de membre du conseil ne peuvent donner lieu a une rémunération (art. 27 du décret). En revanche, ils peuvent obtenir le remboursement de leurs frais. Des frais qui restent limités lorsqu’il s’agit de communications téléphoniques, de quelques courriers ou photocopies, mais qui peuvent vite s’élever en cas de recours à des conseils extérieurs. Le conseil syndical est, en effet, autorisé à se faire assister par « tout technicien de son choix » - architecte, ingénieur, juriste, comptable, etc. - ou de suivre des sessions de formation, voire de faire réaliser un diagnostic. Il s’agit, dans tous les cas, de dépenses qui doivent être réglées ou remboursées par le syndic sur présentation de justificatifs, tandis que les menus débours peuvent faire l’objet d’un forfait. Afin d’éviter dérapages et contestations, il serait souhaitable que les conditions de règlement de ces frais fassent l’objet d’une décision en assemblée générale et viennent compléter le règlement de copropriété.

L’usufruitier d’un lot peut-il être membre du Conseil syndical

Répondant récemment à un parlementaire, le Ministre de la Justice a indiqué que l’usufruitier n’entre dans aucune des catégories énoncées par l’article 21 de la loi du 10.07.1965 : « les copropriétaires, les associés de S. CI. d’attribution, les accédants ou les acquéreurs à terme dans un contrat de location-accession à la propriété immobilière, leurs conjoints ou leurs représentants légaux » pour être membre du Conseil syndical. Par conséquent, un usufruitier n’a pas qualité pour être membre du Conseil syndical. La Lettre de l’USGC n°69/septembre 2006

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05. Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est un acte écrit conventionnel obligatoire qui s’impose aux copropriétaires et aux locataires de l’immeuble. Un exemplaire est remis par le notaire lors de l’achat au nouveau copropriétaire. A défaut, il est possible d’en faire la demande au syndic ou directement auprès de la conservation des hypothèques. Le bailleur doit quant à lui remettre à son locataire, une copie du règlement, notamment la partie concernant les règles de jouissance de l’immeuble.

Le contenu du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété définit les droits et obligations des copropriétaires ainsi que les règles de fonctionnement de la copropriété. Le syndic est chargé de le faire respecter et de veiller à l’exécution de ses dispositions.

Il détermine principalement :
 l’état descriptif de division, qui permet d’identifier les lots (par numéro) suivi des informations relatives à chacun d’eux,
 les parties communes et les parties privatives et les conditions de leur jouissance,
 les charges communes et leur répartition entre les copropriétaires,
 la quote-part des charges afférentes à chaque lot, dans chacune des catégories de charges,
 l’annexe contenant les modalités de calculs des millièmes de charges.

La modification du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété n’est pas un document immuable. Toute modification est obligatoirement décidée en assemblée. Elle est soumise à des impératifs de majorités qui dépendent de la nature de la modification.

Ainsi, dans la mesure où le changement concerne la jouissance et l’administration des parties communes, la décision doit être votée à la majorité de tous les copropriétaires du syndicat des copropriétaires détenant au moins 2/3 des tantièmes.

Quand la révision a pour objet de modifier la destination des parties privatives ou les modalités de leur jouissance, elle doit être autorisée à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires.

Pour changer les règles relatives à la jouissance, l’administration ou l’usage des parties communes, il faut un vote à la majorité de tous les copropriétaires du syndicat, détenant au moins 2/3 des tantièmes.

Lorsque le syndicat des copropriétaires a autorisé un changement de l’usage des lieux entrainant une modification de la répartion des charges (usage d’habitation en usage professionnel par exemple) la modification du règlement est faite à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Toutes les modifications intégrées dans le règlement de copropriété doivent faire l’objet d’une publicité au fichier immobilier du bureau des hypothèques du lieu de situation de l’immeuble.

Attention : En vue de faciliter l’harmonisation avec la législation des règlements de copropriété parfois anciens , les syndicats sont incités à mettre en conformité leur règlement. Pour cela, ils ont jusqu’en décembre 2005. Les modifications devront être votées à la majorité simple des voix des copropriétaires présents ou représentés à cette réunion..

La contestation du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété peut faire l’objet de contestations toutes les fois où il apparaît des clauses contraires à l’ordre public ou imposant des restrictions non justifiée au droit de propriété. Dans ce cas, tout copropriétaire a la possibilité d’introduire une action devant le tribunal de grande instance du lieu de la situation de l’immeuble en vue de demander l’annulation de ces clauses. Mis à jour le 03/03/03

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10. Le syndicat des copropriétaires

La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui possède des droits et des obligations. Ce syndicat naît automatiquement sans formalités particulières, dès lors qu’un immeuble est divisé en lots avec au moins deux copropriétaires. C’est une personne juridique distincte de celles de ses membres. Le syndicat peut donc, en tant que tel, agir en justice (ex. litige avec un entrepreneur) et être responsable de son activité.

Le rôle du syndicat

L’entretien de l’immeuble :

Le syndicat des copropriétaires est chargé de l’entretien. Il doit tout mettre en oeuvre pour maintenir l’immeuble dans son niveau de confort initial, ce qui l’oblige régulièrement à réparer les parties communes et les éléments d’équipements.

L’administration des parties communes :

Le syndicat excerce ce pouvoir d’administration par l’intermédiaire du syndic. Ce pouvoir ne se réduit pas à une simple gestion courante. Le syndicat est habilité à procéder à des améliorations, passer des actes d’acquisition ou de cession. Il a qualité, en outre, pour apporter des modifications au règlement de copropriété. Les décisions qu’il prend en assemblée générale sont exécutées par le syndic.

La trésorerie :

Le syndic doit ouvrir un compte séparé au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires dans les trois mois de sa désignation. L’assemblée peut décider à la majorité des tantièmes du syndicat de ne pas procéder à cette ouverture. .

La responsabilité du syndicat

Le syndicat ayant la personnalité morale, il peut être poursuivi en justice en cas de dommages causés à des copropriétaires ou à des tiers. Le syndicat peut agir directement contre les copropriétaires auteurs des troubles. Sa responsabilité se traduit par la contribution financière des copropriétaires au prorata de leur participation aux charges. Ainsi, il peut être tenu responsable :
 pour n’avoir pas fait respecter le règlement de copropriété,
 des dommages commis par ses préposés dans leur service (concierge...),
 des accidents ou dommages causés par des installations communes (vices de construction ou défaut d’entretien de l’ascenseur, par exemple),
 pour n’avoir pas pris les mesures nécessaires visant à l’entretien des parties communes et assurant le fonctionnement normal des équipements (chauffage ...).

Il ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en apportant la preuve d’un évènement de force majeure ou d’une faute de la victime.

Le syndic de copropriété

Professionnel ou bénévole, le syndic est présent dans toutes les copropriétés. Une fois élu, il assure l’exécution des décisions de l’assemblée générale, administre l’immeuble et représente la copropriété.

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15. La qualité du syndic

Toutes les copropriétés doivent être dotées d’un syndic agissant en tant que mandataire. Il peut agir en tant que bénevole ou être professionnel.

Le syndic professionnel :

Pour justifier de la qualité de syndic professionnel, le candidat doit être titulaire d’une carte professionnelle délivrée par la préfecture. Pour cela, il doit :
 remplir des conditions de diplômes ou d’équivalence en expérience professionnelle,
 justifier d’une garantie financière,
 justifier d’une assurance responsabilité civile professionnelle.

Le syndic non professionnel :

La présence d’un syndic professionnel n’a pas de caractère obligatoire. Un des copropriétaires peut proposer sa candidature. Contrairement au syndic professionnel, le syndic bénévole n’a pas à justifier d’une quelconque formation, ni être titulaire de la carte professionnelle. L’assemblée peut toutefois décider que le syndic justifie d’une assurance responsabilité civile. Il doit obligatoirement ouvrir un compte séparé pour éviter la confusion des patrimoines.

Le contrat de syndic

La nomination du syndic :

Le syndic professionnel ou bénévole doit se faire élire en assemblée de copropriété à la majorité absolue, c’est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires du syndicat. La durée de son mandat est fixée par l’assemblée lors de son élection, mais ne peut excéder 3 ans. En présence d’un professionnel, l’assemblée se prononce en vue du contrat proposé.

En l’absence de renouvellement, l’ancien syndic est tenu de remettre à son successeur les comptes et les documents du syndicat.

La mission du syndic :

D’une manère générale, le syndic assure le respect du règlement de copropriété, l’administration (il est responsable du personnel de l’immeuble), la conservation, la garde et l’entretien de l’immeuble.

L’exécution des décisions de l’assemblée :

Il convoque, prépare et notifie les décisions de l’assemblée. Le syndic est seul chargé d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée. Il n’a pas à juger de l’opportunité de la décision. La loi ne fixe aucun délai pour exécuter une décision : il est donc utile de le préciser dans la résolution. Le syndic ne peut outrepasser ses droits, sans en avoir été au préalable autorisé par l’assemblée par un vote à la majorité absolue des tantièmes du syndicat.

• La gestion financière : Le syndic soumet au vote de l’assemblée lors de sa désignation la question d’un compte séparé. Le syndic doit préparer un budget prévisonnel afin de faire face aux dépenses à effectuer pour le prochain exercice. Le syndic divise ce budget en 4 et appelle trimestriellement le 1/4 de ce budget. Il régularise annuellement au regard des dépenses réelles.

Le syndic soumet au vote la mise en place d’un fond de travaux susceptibles d’être nécessaires dans les 3 ans. Il veille à ce que le fond de roulement de la copropriété soit correctement alimenté afin de faire face aux dépenses de toute nature. Ce fond est restitué aux copropriétaires à l’occasion de la cession d’un lot.

Chaque copropriétaire a un droit de consultation individuel de la comptabilité et des pièces justificatives des charges de copropriété, avant la tenue de l’assemblée statuant sur les comptes.

• La gestion du personnel du syndicat : Le personnel de la copropriété a la qualité de préposé du syndicat des copropriétaires. Il appartient au syndicat de copropriété de décider de la création ou de la suppression des postes de travail. Mais c’est le syndic qui engage, congédie le personnel et fixe les conditions de travail.

• L’administration et l’entretien de l’immeuble : Le syndic paie les dépenses courantes sans autorisation particulière. Les autres dépenses nécessitent un vote en assemblée. Le syndic a le pouvoir de procéder de sa propre initiative aux travaux présentant un caractère d’urgence et nécessaire pour la sauvegarde de l’immeuble (réparation d’une fuite d’eau, la mise en sécurité de l’immeuble).

Le syndic doit veiller au bon entretien des parties communes et au bon fonctionnement des éléments d’équipement.

• La conservation de l’immeuble A ce titre, le syndic doit s’assurer contre les divers risques de l’immeuble (incendie, dégats des eaux, responsabilité civile...). En cas de travaux de construction importants dans la copropriété, il doit souscrire une assurance de dommage-ouvrage. Toutefois, c’est à l’assemblée qu’incombe de décider ou non de contracter une telle assurance. En cas de vote négatif, le syndic ne pourra pas être tenu pénalement responsable.

• Le secrétariat du syndicat Le syndic doit établir et tenir à jour la liste de tous les copropriétaires en indiquant le lot leur appartenant. Cette liste peut être consultée à son bureau. Le syndic a également un rôle de conservateur. Il détient les archives de la copropriété (règlement de copropriété, procès verbaux des assemblées...) et délivre copie au copropriétaire qui le demande. Il élabore et tient à jour le carnet d’entretien de l’immeuble.

La responsabilité du syndic

Professionnel ou bénévole, tout syndic répond de ses fautes de gestion, volontaires ou non (négligences, erreurs...). La faute doit être prouvée et avoir causée un préjudice. Dans ce cas, l’assemblée doit décider d’engager une action contre le syndic.

Pour engager la responsabilité du syndic, le copropriétaire ou le syndicat doivent saisir le tribunal de grande instance, par l’intermédiaire d’un avocat, du lieu de la situation de l’immeuble.

La fin du mandat de syndic

Les fonctions prennent fin soit par :

• le non-renouvellement de son mandat,
• sa démission,
• sa révocation devant les tribunaux,
• son décès,
• son incapacité

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20. Le conseil syndical

Constitué d’une petite équipe de copropriétaires désignée par l’assemblée générale, le conseil syndical a pour mission d’assister le syndic et de contrôler sa gestion. Il est appelé aussi à faire le lien entre le syndic et la copropriété. Toutes les copropriétés en sont normalement pourvues, à moins que la majorité des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des tantièmes du syndicat s’y soit opposée en assemblée générale.

La composition du conseil syndical

Seuls les copropriétaires, leurs conjoints (mais pas les concubins), les représentants légaux (pour les mineurs ou les copropriétaires juridiquement incapables) peuvent être membres du conseil syndical. Sont toujours exclus : le syndic, son conjoint, ses ascendants ou descendants et ses préposés, même s’ils sont copropriétaires.

Le nombre de conseillers est déterminé par le règlement de copropriété ou à défaut par l’assemblée. Ils sont ensuite élus individuellement à la majorité absolue. Leur mandat ne peut excéder 3 ans. Il cesse de plein droit au terme fixé par l’assemblée. Le président est désigné par le conseil syndical parmi ses membres.

Le rôle du conseil syndical

L’assistance du syndic :

Le rôle du conseil syndical est important dans la mesure où le syndic n’est pas présent au quotidien au sein de l’immeuble, et n’appréhende donc pas ses besoins de la même manière. Le conseil syndical va donc être le lien entre la copropriété et le syndic.

Son rôle est uniquement consultatif, il ne lie pas le syndic mais en pratique il est recommandé de tenir compte de son avis.

A ce titre, il peut :

• se prononcer spontanément sur toutes les questions afférentes à la copropriété,
• proposer d’inscrire des questions à l’ordre du jour,
• attirer l’attention sur les éventuels dérapages et besoins de la copropriété...

Il devra être obligatoirement sollicité par le syndic :

• pour le versement de provisions avant d’entreprendre des travaux urgents,
• pour les dépenses à engager dépassant le montant de l’enveloppe votée.

Le contrôle de la gestion du syndic : Le conseil syndical a pour mission de contrôler, sans s’immiscer, la comptabilité du syndic. Pour cela, il doit être en mesure d’accéder à tous les documents concernant la gestion de l’immeuble, qui sont détenus par le syndic. Ce dernier ne peut s’opposer à cette consultation.

Ainsi il peut connaître :
 des montants des factures,
 de la répartition des charges,
 des conditions dans lesquelles sont exécutés les marchés,
 l’élaboration du budget prévisonnel...

Le conseil syndical vérifie également que les décisions votées par l’assemblée générale sont convenablement exécutées par le syndic (travaux réalisés dans les délais et les conditions convenus).

La responsabilité des membres du conseil syndical

Les membres du conseil syndical sont responsables des fautes ou négligences commises dans l’exécution de leur mission. Encore faut-il qu’il en résulte un préjudice en relation directe avec ses fautes.

La fin du mandat

Le conseil syndical n’est plus régulièrement constitué si plus du quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit. Cette vacance peut être comblée par les suppléants. A défaut, il faudra à nouveau réunir une assemblée pour procéder au remplacement des sièges vacants. Tout membre du conseil syndical peut être révoqué à tout moment par décision de l’assemblée.

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25. L’assemblée générale de copropriété

Toutes les décisions concernant la copropriété doivent être prises en assemblée générale. Celle-ci rassemble les copropriétaires ou leurs représentants, qui se prononcent sur un ordre du jour.

La convocation de l’assemblée

Le syndic doit convoquer l’assemblée de copropriété au minimum une fois par an et chaque fois qu’il le juge nécessaire.

Le conseil syndical, un ou plusieurs copropriétaires - représentant au moins un quart des tantièmes- peuvent également demander au syndic de réunir l’assemblée, pour délibérer sur telle ou telle question.

A défaut de syndic, il appartient au président du TGI de nommer un administrateur provisoire qui se chargera de convoquer l’assemblée.

Tous les copropriétaires doivent être convoqués par lettre recommandée avec AR (ou remise en main propre contre émargement) au moins 15 jours avant la date de l’assemblée (sauf cas d’urgence).

La convocation doit mentionner la date, l’heure, le lieu de l’assemblée et l’ordre du jour. En fonction des questions inscrites à cet ordre du jour, des informations et des documents supplémentaires sont transmis aux copropriétaires.

La tenue de l’assemblée

Au début de la séance, l’assemblée élit parmi ses membres un président et 1 ou 2 scrutateurs. C’est le président désigné par l’assemblée qui anime les débats et veille à ce que les règles de tenue de la réunion soient respectées (vote, pouvoirs...).

Chaque copropriétaire signe la feuille de présence. En cas de retard ou de départ anticipé, l’heure doit être mentionnée, pour faciliter le décompte des voix.

Le copropriétaire qui n’a pas pu se rendre à l’assemblée, peut se faire représenter. Il est libre de mandater la personne de son choix, excepté le syndic, le conjoint et les employés de celui-ci.

En cas de mandat en blanc, il appartient au président de l’assemblée ou à défaut au syndic, de les répartir entre les copropriétaires présents.

Le nombre de mandats est limité à 3 par copropriétaire. Au delà de 3 mandats, le total des voix, tous mandats confondus, ne doit pas dépasser 5% des voix du syndicat.

Le vote ne peut pas être secret (puisque le procès-verbal doit identifier les opposants et les abstentionnistes), mais il est possible de voter, soit par écrit en cas de représentation, soit à main levée. Chacun dispose d’un nombre de voix correspondant aux tantièmes de parties communes attachés à son lot.

Les pouvoirs de l’assemblée

Selon leur importance, les décisions sont prises à des majorités différentes, définies par les articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.

La majorité simple de l’article 24 : Il s’agit de la majorité des copropriétaires présents ou représentés à l’AG. Les abstentionnistes ne sont pas pris en compte. Elle s’applique aux décisions relatives à la gestion courante et à l’entretien (peinture de la cage d’escalier, nettoyage des tapis, travaux d’accessibilité aux handicapés s’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble).

La majorité absolue de l’article 25 : Il s’agit de la majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents). Cette majorité est requise notamment pour désigner ou révoquer le syndic, autoriser un copropriétaire à effectuer des travaux touchant aux parties communes ou autoriser la pose de compteurs individuels d’eau froide, mais aussi pour supprimer les vide-ordures.

Dès lors que la décision nécessitant la majorité absolue a recueilli au moins 1/3 des voix du syndicat, un second vote peut avoir lieu immédiatement à la majorité simple de l’article 24 ou dans les 3 mois lors d’une seconde assemblée, si ce tiers n’est pas obtenu.

La double majorité de l’article 26 : Il faut la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires . Elle s’impose notamment pour voter la modification du règlement de copropriété en ce qui concerne l’usage des parties communes ou pour décider la réalisation de certains travaux (installation d’un ascenseur...).

Pour les travaux d’amélioration, lorsqu’une résolution n’atteint pas la double majorité, mais recueille les votes favorables de la majorité de tous les copropriétaires totalisant au moins les 2/3 des présents ou représentés, une deuxième assemblée peut être convoquée. Lors de cette assemblée, si la moitié des copropriétaires (présents ou représentés) représentant les 2/3 votent en faveur du projet, la décision est alors entérinée.

L’unanimité : Certaines décisions importantes ne peuvent être prises qu’à l’unanimité des copropriétaires. Ce sera le cas par exemple, pour la suppression du poste de concierge prévu par le règlement ou pour décider la modification de la répartition des charges.

La notification du procès verbal

Les décisions prises par l’assemblée doivent être notifiées par le syndic aux copropriétaires opposants ou défaillants (absents non représentés), dans les 2 mois qui suivent la tenue de l’assemblée. Cette notification doit être faite par lettre recommandée avec AR.

La notification du procès-verbal aux copropriétaires, fait courir un délai de 2 mois pendant lequel, le propriétaire peut contester une décision de l’assemblée, en intentant une action en nullité devant le tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble.

Si aucune contestation n’est soulevée dans ce délai, les décisions de l’assemblée générale deviennent définitives. Une résolution, même irrégulière, qui ne serait pas contestée dans ce délai par les défaillants ou opposants, ne saurait être remise en cause ultérieurement.

La nullité de l’assemblée générale

Les actions en nullité que peuvent intenter les copropriétaires défaillants ou opposants, portent tant sur les vices de formes que sur le fond. Il peut s’agit :

• d’inobservation des règles de convocation,
• d’irrégularités des mandats,
• de violation des règles de majorités,
• d’erreurs dans le procès verbal...

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30. Les charges de copropriété

Les charges de copropriété découlent de l’existence de parties communes, d’éléments d’équipement et de services collectifs. Tous les copropriétaires y participent, mais la répartition entre eux dépend de la nature des charges (spéciales ou générales).

La nature des charges

Il existe 3 sortes de charges dont la répartition diffère selon leur nature.

Les charges d’entretien et de conservation :

Il s’agit des charges se rapportant aux frais engagés sur les parties communes ou contribuant à leur conservation. Ce sont principalement :
 les dépenses de réparation de la copropriété,
 le nettoyage des parties communes,
 les dépenses d’eau, d’électricité,
 les salaires du personnel de l’immeuble,
 les frais de gestion tel que les honoraires du syndic,
 les cotisations d’assurance (la multi-risques habitation de l’immeuble, par exemple).

Ces dépenses sont réparties entre tous les copropriétaires, au prorata des quote- parts ou "tantièmes" de charges correspondant à leurs lots.

Les charges de service collectif et d’équipement commun :

Ces charges recouvrent principalement les dépenses entraînées par les différents services collectifs et les éléments d’équipement de l’immeuble tels que :
 les frais d’ascenseur,
 les frais liés au chauffage,
 les antennes de télévision,
 les vide-ordures...

Les dipositions législatives prévoient un critère de répartition qui est fonction de l’utilité (objective) que présente pour chaque lot concerné, les services et éléments visés. Ainsi, aucune charge ne peut être imputée à un copropriétaire pour qui le service n’a aucune utilité (frais d’ascenseur pour le RDC...).

Les charges spéciales :

Les charges spéciales consistent à faire supporter à certains copropriétaires des dépenses relatives à une ou plusieurs parties de l’immeuble (dans le cas où plusieurs immeubles forment la copropriété, par exemple). Le règlement de copropriété peut donc prévoir une répartition en fonction des tantièmes spéciaux par bâtiment. Les travaux d’entretien sont alors répartis entre les copropriétaires de l’immeuble concerné.

Le recouvrement des charges

Le syndic est chargé de recouvrer l’ensemble des dépenses afférentes à l’immeuble. Très souvent, le règlement de copropriété prévoit "une avance permanente de trésorerie", encore appelée "fonds de roulement", ainsi que des provisions sur charges courantes en début de chaque trimestre (EDF des parties communes, salaires des préposés du syndicat, assurance de l’immeuble...)..

En cas de travaux urgents, le syndic peut en outre réclamer des provisions spéciales qui ne pourront excéder le 1/3 du montant estimatif des travaux.

Attention : En cas d’impayés, le syndic peut mettre à la charge du copropriétaire défaillant, les frais de recouvrement de la créance, après une mise en demeure. Lorsque les impayés portent sur les appels trimestriels de charges, cette mise en demeure restée infructueuse pendant 30 jours, permet au syndic d’exiger la totalité des provisions dues au titre de l’année. Ensuite le président du TGI pourra condamner le copropriétaire.

La copropriété peut se garantir contre les impayés, en inscrivant sur le lot un certain nombre de sûretés :
 une hypothèque légale, qu’elle peut inscrire sur le lot du copropriétaire en garantie de toutes les sommes qui n’ont pas été payées,
 un privilège immobilier, lui permettant d’être payé en priorité avant les autres créanciers (même s’ils ont une hypothèque sur l’immeuble), pour les dettes des deux exercices précédents et de celui en cours. Pour les dettes autres que les charges, le syndic est à égalité avec les autres créanciers. Si le copropriétaire est bailleur, le syndic peut être autorisé, par le tribunal, à saisir le montant des loyers,
 un droit d’opposition sur le prix de la vente du lot, lorsque le copropriétaire vendeur n’est pas à jour dans le règlement de ses charges.

La contestation des charges

Un copropriétaire peut considérer que sa quote-part de charges est trop importante par rapport à la superficie de son lot ou à l’utilité du service. Dans ce cas, il peut soumettre la modification de la répartition des charges (telle qu’elle est prévue dans le règlement de copropriété) au vote de tous les copropriétaires (l’unanimité est nécessaire).

A défaut, il peut saisir le tribunal de grande instance, à la condition que :
 sa participation aux charges soit supérieure de plus de 25% à ce qu’elle devrait être,
 ou que la participation d’un copropriétaire soit inférieure à ce quart.

Dès lors que la révision n’est pas la conséquence d’une violation de la loi, cette action doit se faire dans les 5 ans qui suit la publication du règlement ou dans les 2 ans qui suivent la première vente du lot.

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35. Les droits des copropriétaires

Les copropriétaires peuvent disposer librement des parties privatives et communes de l’immeuble, dès lors qu’ils respectent les dispositions du règlement de copropriété, les droits des copropriétaires ainsi que la destination de l’immeuble. La classification des parties communes et des parties privatives résulte du règlement de copropriété. A défaut de précision, il faut se référer à la loi ou soumettre l’ambiguïté de la clause du règlement au juge.

Les droits sur les parties communes

A moins que le règlement de copropriété n’en dispose autrement, une partie de l’immeuble est commune dès lors qu’elle présente une utilité pour au moins deux copropriétaires. Il s’agit essentiellement du gros oeuvre du bâtiment (mur, toiture...), des éléments d’équipement commun (ascenseur, chauffage...), des locaux communs (couloirs, escaliers...), des canalisations, des réseaux d’eau et d’électricité.

Les travaux sur une partie commune :

Un copropriétaire ne peut pas réaliser de travaux sur les parties communes (repeindre la cage d’escalier de son étage par exemple). Mais, il peut arriver que les travaux qu’il souhaite entreprendre affectent une partie commune ou l’aspect extérieur de l’immeuble (pose de volets, raccord à des canalisations communes...). Dans ce cas, il doit obligatoirement obtenir une autorisation de l’assemblée générale. Le vote a lieu à la majorité de l’article 25 ou de l’article 26, si la réalisation des travaux nécessite l’annexion de parties communes (voir fiche "l’assemblée générale", cliquez ici).

Le copropriétaire qui effectue ces travaux sans l’aval du syndicat des copropriétaires peut être condamné à la remise en état des lieux, voire au paiement de dommages et intérêts, s’il en résulte un préjudice pour la copropriété. L’action peut être intentée pendant 10 ans.

A défaut d’avoir été autorisé par l’assemblée, le copropriétaire peut saisir le tribunal de grande instance. Le juge vérifie, pour autoriser les travaux, s’ils ne sont pas contraire à la destination de l’immeuble et qu’ils ne portent pas atteinte aux droits des copropriétaires. Cette autorisation judiciaire ne peut concerner que des travaux d’amélioration.

L’assemblée générale peut autoriser, à posteriori, des travaux effectués par le copropriétaire. Si elle ne le fait pas, le copropriétaire ne peut plus se faire autoriser par le juge.

A noter : Le règlement de copropriété ou une décision d’assemblée peuvent octroyer à un copropriétaire la jouissance exclusive d’une partie commune (terrasse, cour intérieure...). Il ne peut y réaliser que des menus aménagements. Dès lors que les travaux envisagés ont une emprise sur les parties communes dont il a la jouissance, il doit se faire autoriser par l’assemblée des copropriétaires (agrandissement de la partie privative, édification d’une véranda...).

L’achat d’une partie commune : Un copropriétaire qui le souhaite peut acheter une partie commune (un palier ou un petit local jouxtant l’appartement...). L’acquisition doit être autorisée par l’assemblée à la majorité de l’article 26 (voir fiche "l’assemblée des copropriétaires", cliquez ici).

Sur le plan pratique, l’opération d’achat implique la création d’un nouveau lot avec une quote part de partie commune et de partie privative. L’assemblée se prononce donc pour la vente et pour la modification de la répartition des charges à la double majorité. En conséquence, le règlement de copropriété doit être modifié et publié au bureau des hypothèques par le notaire.

Les droits sur les parties privatives

Sont considérées comme parties privatives les appartements et les autres locaux (caves, garages...). Chaque copropriétaire est en droit de disposer librement de son lot. Ce droit de propriété absolu s’exerce dans la limite des dispositions du règlement de copropriété (interdiction d’une activité professionnelle...) et du respect des voisins.

Les relations de voisinage :

Les copropriétaires doivent respecter la tranquilité de l’immeuble et de leurs voisins (voir fiche "troubles de voisinage", cliquez ici). Le règlement de copropriété peut comporter certaines clauses propres à l’immeuble comme par exemple, l’interdiction de garer les voitures dans la cour commune, de faire des barbecues sur les terrasses, d’étendre le linge aux fenêtres...

La destination de l’immeuble :

Le copropriétaire doit respecter la destination de l’immeuble, telle qu’elle résulte du règlement de copropriété. Ainsi, dans un immeuble bourgeois, il n’est pas possible d’exercer dans son appartement une profession libérale. En cas d’ambiguïté de la clause du règlement, le copropriétaire peut demander au juge que soit examiné l’activité envisagée au vue de la destination de l’immeuble. Le juge peut être saisi dans les 2 mois qui suivent la réunion de l’assemblée.

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40. L’achat d’un lot de copropriété

L’achat d’un lot de copropriété suppose un certain nombre de vérifications, notamment en ce qui concerne la répartition des charges, les travaux en cours et à venir ainsi que les différents diagnostics imposés par la loi. Le notaire aidé du syndic se charge d’informer l’acquéreur et de formaliser les accords éventuels pris avec le vendeur.

Les vérifications nécessaires à l’achat

Certains documents, certaines informations sont à demander quand il est envisagé de faire l’acquisition d’un lot de copropriété. Même si le syndic, dans le questionnaire qu’il remplit à la demande du notaire, informe les parties sur certains points, il peut être intéressant de consulter le règlement de copropriété, les derniers procès verbaux d’assemblées et de rentrer en contact avec un membre du conseil syndical.

Le règlement de copropriété :

Il permet de vérifier si l’état descriptif de division tel qu’il est rédigé concorde bien avec la composition du lot vendu. L’examen du règlement de copropriété permet également à l’acquéreur de connaître les modalités d’occupation des parties privatives, de jouissance des parties communes, de manière générale les règles de vie de cet immeuble.

Les charges de la copropriété :

Les charges de copropriété et leur répartition sont déterminées dans le règlement de copropriété. L’acquéreur prend alors connaissance des quote-parts de charges afférentes à son lot et en présence de plusieurs bâtiments, de l’existence de charges spéciales. Légalement, les charges dues antérieurement à la vente sont à la charge du vendeur, les sommes dues postérieurement à la vente sont à la charge de l’acheteur.

Cette répartition pose tout de même des difficultés d’ordre pratique, car les charges sont appelées trimestriellement par provisions et la vente ne coïncide pas toujours avec la clôture de l’exercice comptable. Il appartient alors au syndic, dans le questionnaire, de provisionner les charges et de faire ensuite un décompte au prorata temporis en fonction de la date de la vente. Après l’assemblée générale approuvant les comptes, le syndic pourra rembourser une partie des charges provisionnées auprès du vendeur.

Attention : Le fond de roulement est remboursé au vendeur. Le remboursement peut s’opérer de deux façons :
 soit le syndic appelle auprès de l’acquéreur une nouvelle provision et ensuite opère un remboursement auprès du vendeur,
 soit il le conserve, à charge pour le vendeur de le récuperer auprès de l’acheteur.

Le fonds de réserve pour travaux futurs obéit au même régime.

Les travaux de la copropriété :

L’acquéreur doit prendre connaissance des travaux qui ont été envisagés dans la copropriété afin de mieux appréhender ses possibilités de financement. Comme pour les charges, la question du partage des travaux entre le vendeur et l’acquéreur se pose. En principe, ce n’est pas la date d’exécution des travaux qui est prise en considération mais la date à laquelle les appels de fonds correspondants ont été votés. Les parties peuvent néanmoins convenir d’une autre répartition, matérialisée dans l’acte de vente, inopposable au syndic.

Les travaux ont été votés et l’échéancier est fait : Si l’appel de fonds intervient, selon l’échéancier, avant la vente, il est à la charge du vendeur. Il en est de même, en cas de non respect de l’échéancier pour un appel de fonds ultérieur. Les appels effectués selon l’échéancier, après la vente sont supportés par l’acheteur.

Les travaux sont votés mais sans échéancier : Dans ce cas, on applique les mêmes règles que pour les charges. Les appels avant la vente sont à la charge du vendeur et ceux effectués après la vente sont à la charge de l’acquéreur.

Les travaux sont votés pour un montant prévisionnel : C’est le cas lorsque l’assemblée donne pouvoir au conseil syndical de choisir des entrepreneurs et le montant des marchés dans la limite d’un plafond. Les appels de fonds correspondants incombent alors à l’acquéreur.

Attention :

Qu’il s’agisse de régler les sommes dues au titre des charges ou des travaux, c’est la date de la signature du compromis de vente et non celle de l’acte authentique qui est à retenir (sauf convention contraire). Par suite, dans la pratique, dès lors qu’une assemblée de copropriétaires est prévue entre l’avant contrat et l’acte notarié, le vendeur donne mandat à acquéreur pour qu’il prenne part au vote et c’est ce dernier qui supportera le coût des décisions prises.

La recherche d’amiante :

Avant la signature de la vente, l’acquéreur doit demander que lui soit fournit le certificat d’absence d’amiante ou de dangerosité. Le diagnostic concerne aussi bien les parties communes que les parties privatives. Il doit être annexé à l’avant contrat. L’absence de recherche, ne fait pas obstacle à l’achat du bien. Mais il ne pourra y avoir exonération de la garantie des vices cachés sur ce point.

Le carnet d’entretien :

A sa demande l’acquéreur peut consulter le carnet d’entretien de l’immeuble, établi et mis à jour par le syndic de copropriété.

A noter :

A l’instar de toutes les ventes d’immeubles, un état parasitaire datant de moins de trois mois, ainsi qu’un état d’accessibilité au plomb (dans les constructions édifiées avant 1948) et datant de moins d’un an, doit être annexé à l’acte de vente. L’immeuble doit se situer dans une zone à risque, délimitée par le préfet.

La réalisation de la vente

L’acte de vente :

L’acte de vente doit obligatoirement indiquer la surface exacte du logement, en vertu de la loi Carrez. Elle représente la surface privative, à l’exclusion de la surface occupée par les murs et les cloisons, les cages d’escalier, les embrasures des portes et des fenêtres, les balcons, les terrasses, les caves, ainsi que toutes les surfaces situées sous une hauteur sous plafond inférieure à 1,80m. Si la superficie réelle est inférieure à celle exprimée de plus de 5%, l’acquéreur peut demander une diminution de prix proportionnelle au nombre de mètres carrés en moins. Cette action peut être intentée devant le tribunal de grande instance dans l’année qui suit la signature de l’acte authentique. Si la superficie ne figure pas dans l’acte, l’acquéreur peut demander la nullité de la vente devant le tribunal de grande instance au plus tard dans le délai d’un mois qui suit la signature de l’acte authentique. L’acquéreur perd tout recours, si la superficie occultée dans l’avant contrat est indiquée dans l’acte authentique.

L’opposition du syndic :

La loi permet au syndic de faire opposition au versement du prix de vente, pour s’assurer du paiement des sommes que le vendeur doit encore à la copropriété. Le blocage ne porte que sur les montants provisionnés, le vendeur reçoit donc le solde du prix de la vente. Le vendeur doit présenter au notaire un certificat du syndic de moins d’un mois à la date de l’acte authentique qui atteste qu’il est à jour de ses paiements vis à vis de la copropriété. Si le vendeur n’a pas présenté au notaire ce certificat, le notaire doit adresser au syndic un avis de mutation par courrier recommandé avec accusé de réception. A partir de la réception de l’avis de mutation, le syndic a 15 jours pour faire opposition par acte d’huissier. Après l’acte définitif de vente, le notaire adresse au syndic les sommes qu’il lui a demandé de prélever sur le prix de vente.

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45. Le contentieux de la copropriété

En cas de méconnaissance des droits et obligations des copropriétaires ou de l’organisation de la copropriété, le syndicat et les copropriétaires n’ont pas d’autre solution que de s’adresser au juge pour obtenir satisfaction.

Les actions

Il appartient au syndic de représenter le syndicat en justice. Il ne peut introduire une action en justice sans y avoir été préalablement autorisé par une assemblée générale, sauf en cas d’urgence (procédures de référé) ou pour une action en recouvrement des charges, par exemple. L’autorisation est donnée en assemblée à la majorité des tantièmes des copropriétaires présents et représentés. Certaines actions sont exercées par le syndicat des copropriétaires, d’autres peuvent être intentées directement par les copropriétaires.

Les actions collectives du syndicat :

Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demande qu’en défense, même contre des copropriétaires. Ces actions sont relatives :
 au fonctionnement de la copropriété, notamment le recouvrement des charges, l’exécution des dispositions du règlement,
 à la réparation d’un dommage causé à la copropriété (action contre le promoteur, contre un préposé du syndicat...).

Les actions individuelles des copropriétaires :

Chaque copropriétaire peut exercer directement une action concernant la propriété ou la jouissance de son lot, sans avoir besoin de l’autorisation de l’assemblée. Il doit seulement en aviser le syndic. Ce dernier reçoit copie de l’assignation et pose éventuellement, en assemblée, la question sur l’opportunité de se joindre à l’action.

Ces actions sont relatives :

• à la jouissance des lots privatifs (contre le constructeur ou le vendeur pour malfaçons),
• à l’atteinte aux parties communes. Même si c’est au syndicat d’agir, il est admis que le copropriétaire qui justifierait d’un intérêt ou d’un préjudice personnel puisse saisir la justice.

Les frais de justice

Les dépens sont supportés en principe par celui qui perd la procédure. Il ne faut pas inclure les honoraires d’avocat qui restent à la charge de chacune des parties, sauf si le juge en décide autrement. Ces frais représentent des charges communes de copropriété qui se répartissent entre tous les copropriétaires, qu’ils soient victimes ou non. Cependant, le copropriétaire déclaré fondé dans son action l’opposant au syndicat est dispensé de participer aux frais de procédure, sauf si le juge en décide autrement. Ainsi, en cas de condamnation du syndicat à verser des dommages et intérêts au copropriétaire demandeur, ce dernier participera pour sa quote-part au versement qui lui revient.

Les tribunaux compétents

• Le conseil des prud’hommes est compétent en cas de litige opposant la copropriété et ses préposés (concierge, jardinier...).

• Le tribunal de commerce statue en matière de règlement judiciaire du syndic (professionnel).

• Le tribunal de grande instance tranche les difficultés en matière de répartition ou de révision des charges, et examine la validité des assemblées générales.

• Le président du tribunal de grande instance est compétent, soit pour rendre des ordonnances sur requête, soit pour statuer en référé, notamment en vue de désigner un administrateur provisoire à la copropriété, en l’absence de syndic.

• Le tribunal d’instance connaît des demandes personnelles et mobilières jusqu’à 7.600€ ; il statue en dernier ressort jusqu’à 3.800€. Au delà, il est possible de faire appel.

Les délais d’action

Le délai de prescription est celui au delà duquel une action en justice ne peut plus être intentée. Il faut retenir principalement, que selon l’action envisagée, les délais sont de :
 2 mois (nullité d’une résolution d’assemblée générale),
 10 ans (l’action en réparation d’un préjudice, respect du règlement de copropriété, recouvrement des charges, garantie décennale ...),
 30 ans (appropriation irrégulière d’une partie commune ...).

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50. Les parties communes et privatives

LES PARTIES PRIVATIVES

Les parties privatives sont l’ensemble des éléments dont chaque copropriétaire a personnellement la propriété exclusive. Cependant, les parties privatives ne peuvent faire l’objet de travaux ou aménagements qui pourraient porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble. Très souvent de nombreuses dispositions spécifiques en ce sens figurent au règlement de copropriété. Par ailleurs, l’assemblée générale peut prendre des dispositions en ce sens. Voici ci-après les principales parties privatives "habituelles" :

• La Porte d’Entrée de l’appartement

Vous en avez l’entretien. Vous ne pouvez en modifier l’aspect sans l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires.

• Les Pièces de l’appartement

• Les plafonds (plâtre - peinture).
• Les cloisons de séparation des pièces (pas les murs porteurs).
• Les revêtements décoratifs (papiers - tissus - peintures).
• Les châssis de fenêtres, la vitrerie.
• Les portes de communication (menuiseries et serrurerie).
• Les volets - persiennes - stores : l’accord de l’assemblée est nécessaire pour les installer ou les modifier.
• Les parquets ou revêtements de sol. Certains règlements de copropriété prévoient une autorisation préalable de l’assemblée en cas de substitution du revêtement d’origine par un autre ne présentant pas les mêmes qualités acoustiques et pouvant provoquer des nuisances.
• Les cheminées privatives.

• La Cuisine

• le plafond
• Les cloisons
• Les éviers
• La robinetterie
• Les siphons
• La hotte
• Les carrelages de sol et muraux.
• Les canalisations d’eau à partir du robinet d’arrêt ou jusqu’à la desserte ménagère.

• La Salle de Bains

• Le plafond
• les cloisons
• les carrelages
• La baignoire avec sa robinetterie et la tuyauterie
• Le lavabo avec sa robinetterie et la tuyauterie

• Le W.C.

• La cuvette
• Le siphon
• Les tuyauteries et canalisations jusqu’à la chute

• La Cave

• La porte ( menuiseries et serrurerie)
• Les cloisons : elles sont souvent mitoyennes à celles de vos voisins.

C’est à chaque copropriétaire qu’incombe l’entretien de ses parties privatives.

LES PARTIES COMMUNES

Les parties communes sont les parties des bâtiments et des terrains réservés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou à plusieurs d’entre eux.

Tout comme les parties privatives, il y aura toujours lieu de se référer au règlement de copropriété

A titre d’exemple

• Terrain : Sols et cours - Parc et jardins.
• Les voies d’accès, les couloirs et escaliers.
• Les passages et corridors, les portes les desservant

• Le gros oeuvre des bâtiments
   Murs porteurs et dalles (y compris les dalles de balcons)
   Les coffres, gaines et conduits de cheminées.
• Les locaux des services communs.
• Les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs.

LES ÉLÉMENTS D’ÉQUIPEMENT COMMUNS

Les éléments d’équipement communs sont les installations qui contribuent au confort des occupants de l’immeuble. Parmi ces installations, on rencontre le plus souvent :

• Ascenseur

Desservant les différents étages, il est bien entendu la propriété collective des copropriétaires.

• Chauffage Central Collectif

Lorsque que le chauffage est collectif, la chaudière et les installations sont la propriété commune du syndicat des copropriétaires. Pour éviter de graves perturbations pour l’ensemble de l’installation, il est interdit de modifier, de remplacer ou de supprimer les éléments de chauffage qui se trouvent dans vos locaux et qui, eux, sont généralement des équipements privatifs. Ceci est la régie générale. Toutefois, certains règlements de copropriété prévoient que les radiateurs sont des équipements communs. Pour les travaux autorisés par Assemblée Générale sur les installations de chauffage collectif, il est fortement conseillé d’avoir recours à l’entreprise chargée habituellement de l’entretien de l’installation commune.

• Vide-ordures

Les gaines et les vidoirs, s’ils sont collectifs, sont parties communes. En revanche, les vidoirs sont privatifs s’ils sont installés dans chaque appartement à usage individuel. Il est recommandé de n’y jeter que des objets de petit volume.

• Interphone / Antenne - Câble - Parabole

Seul l’installateur est habilité a intervenir en cas de défectuosité sur les installations collectives ou pour effectuer des raccordements individuels.

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55. Le bruit et la copropriété

Le bruit vient en première ligne des nuisances subies par les habitants des milieux urbains, devant l’insécurité et la pollution. Aujourd’hui, plus d’un ménage sur deux habite dans une agglomération d’au moins 50 000 habitants et 54 % d’entre eux se déclarent gênés par le bruit lorsqu’ils sont chez eux. Les transports sont la première source de bruit incommodant (voitures, trains, avions), puis viennent, tenant une bonne place, les bruits dits de voisinage : voisins bruyants, équipements de l’immeuble, chiens, chantiers, commerces... Les nuisances sonores, dont les effets sont encore mal évalués aujourd’hui, peuvent avoir des répercussions importantes sur la santé. Il faut savoir que des solutions existent : en premier lieu un meilleur comportement civique, puis des mesures d’isolation acoustique ainsi que le soutien d’un arsenal juridique.

Les sons, le bruit et la santé

Le bruit est un mélange de sons qui se caractérise par sa fréquence et son niveau. La fréquence, exprimée en Hertz (Hz) est le nombre de vibrations par seconde émises. Le domaine de fréquences perçues par l’oreille humaine se situe entre 20 et 20 000 Hz. En dessous, ces fréquences sont appelées infrasons. Au-dessus de 20 000 Hz, ce sont les ultrasons, perçus par certains animaux comme les chauves-souris, les dauphins et les chiens.

La vibration de l’air exerce une pression sur notre oreille, d’autant plus importante que le bruit est fort. Le rapport entre la pression acoustique maximale que notre oreille peut supporter sans douleur et la pression de référence qui représente le seuil d’audibilité maximale est considérable : de l’ordre de un million. C’est pourquoi on a choisi d’utiliser l’échelle logarithmique pour exprimer les phénomènes compris entre ces deux seuils. Le niveau de bruit constaté s’exprimera ainsi en décibels, dB. Il faut savoir que l’oreille n’a pas la même sensibilité suivant les différentes fréquences : elle est plus performante dans les fréquences médium. Pour traduire ce phénomène, on utilise le dB (A) qui corrige les niveaux sonores par un filtre. Une variation de 3 dB (A) est facilement identifiable et correspond au doublement des sources sonores (exemple : deux trompettes à 60 dB (A) donnent 63 dB (A)). Une variation de 10 dB est considérable (10 trompettes !). Quelques exemples de l’échelle de bruit : 20 dB (A) correspond à un vent léger ; 70 dB (A) à une salle de classe, 85 dB (A) à un ronflement sonore (seuil de risque sonore), 105 dB (A) à un concert ou une discothèque, 140 dB (A) à un avion au décollage. Le seuil de douleur se situe à 120 dB (A). A savoir enfin que la perception et la sensation du bruit varient d’une personne à l’autre en fonction de paramètres très subjectifs tels que : culture, horaire, environnement, etc. En dehors de toute maladie ou défaut d’audition, la douleur apparaît à 120 dB (A), mais la fatigue auditive et la surdité passagère apparaissent bien en-dessous de ce seuil.

Dans une ambiance de travail dépassant 85 dB (A), une surdité progressive peut s’installer dans le temps. La surdité traumatique peut survenir lors d’une exposition courte à un niveau sonore très élevé (explosion). Beaucoup de jeunes aujourd’hui présentent aussi une perte d’audition provoquée par l’accumulation d’activités trop bruyantes (baladeurs, chaînes hi-fi, etc.).

Le bruit n’agit pas que sur l’oreille, il agit aussi sur la santé : augmentation du rythme cardiaque, de la tension, troubles divers dans les effets passagers immédiats, fatigue physique et nerveuse dans les effets plus durables. Il est prouvé par des électrocardiogrammes et des électroencéphalogrammes pratiqués au cours du sommeil sur des personnes pensant s’être accoutumées aux nuisances sonores qui leur sont propres, que l’organisme en fait ne s’habitue pas car il continue de réagir, provoquant un sommeil moins réparateur.

Arsenal juridique, plans d’actions et aides

La législation française sur la prévention et la répression des nuisances sonores reflète la complexité du problème. La loi « Bruit » n° 92-1444 du 31 décembre 1992 constitue un effort notable de formulation (voir encadré législatif page 26). Avec 50 textes directement issus de la loi, le dispositif juridique est aujourd’hui presque entièrement réalisé. Pour ce qui est de l’actualité, un « Plan national contre le bruit » présenté le 6 octobre 2003 par Roselyne Bachelot (Inf. rap. copr. n° 493, 2003) annonçait la dynamisation de l’isolation des logements soumis à un bruit excessif, notamment ceux situés près des grands aéroports, une campagne de réhabilitation acoustique de crèches, cantines scolaires, salles de sport et une amélioration de l’aide de l’Etat au profit de la recherche. Cette lutte contre le bruit doit s’accompagner aussi d’une campagne d’information et de sensibilisation. Aujourd’hui la mise en œuvre du « Plan Bruit » est placée sous la responsabilité de M. Pascal Valentin, nommé chef de la mission bruit au ministère de l’Ecologie et du Développement durable. En Ile-de-France, on citera la création le 30 janvier 2004 d’un Observatoire régional du bruit appelé BRUITPARIF, qui à l’instar d’AIRPARIF, observatoire financé par la Région pour surveiller la qualité de l’air, aura vocation à évaluer la réalité de l’exposition au bruit et de son évolution à long terme. Il aura pour mission de surveiller révolution des sources de bruit et aider à la constitution de cartes de bruit pour les agglomérations de plus de 250 000 habitants et les grands axes routiers. Des aides peuvent être aussi accordées par l’ANAH (voir liste des contacts) pour la réalisation de travaux d’isolation phonique (circulaire n° 88-8 du 2 novembre 1988). Des subventions de type Palulos (subventions à l’amélioration des logements locatifs et sociaux) peuvent également être allouées (arrêté du 30 décembre 1987). Enfin, penser aussi aux crédits d’impôts (pour travaux d’isolation).

Lutte contre le bruit en habitat collectif

II faut savoir au préalable d’où vient le bruit qui dérange, et ensuite l’identifier. On considère, au niveau de l’habitat, qu’il existe les bruits aériens, transmis par l’air, émis par une source qui n’a pas de contact avec la structure construite (murs, cloisons) et qui se propagent par l’air (voix, télévision, musique...). Il ne faut pas confondre avec les avions, dont la source est extérieure à la copropriété. Ensuite existent les bruits solidiens qui ont pour origine un choc ou une mise en vibration directe de la structure. Ces derniers comprennent les bruits d’impact (déplacement de personnes, meubles, chutes d’objets) et les bruits d’équipements (ascenseurs, chaufferie, vide-ordures...). La gêne ressentie s’explique aussi par les qualités d’isolation phonique de votre appartement. Les constructions en béton propagent un bruit plus important que les constructions traditionnelles, avec planchers en parquets sur poutres (c’est pourquoi de tels appartements sont fréquemment livrés avec les sols recouverts de moquette). Depuis 1969, il existe des normes en matière d’insonorisation, mais celles-ci ne s’appliquent qu’aux logement construits après 1969. On ne peut contraindre un copropriétaire à isoler son logement, mais on peut le contraindre à mettre un terme à ces nuisances sonores. Lorsqu’un voisin diminue les performances acoustiques de son logement (par exemple s’il remplace une moquette par du carrelage), on peut alors exiger le respect des normes acoustiques de 1969, dans la mesure où ces travaux touchent l’ensemble ou la majeure partie de son lot. (Voir « Moquette exigée, carrelage s’abstenir », Ch. Atias, Inf. rap. copr. n° 497, 2004).

Bruits provenant de vos voisins

La première démarche est bien entendu la réduction des bruits à la source en concertation avec votre voisin. Ensuite place aux solutions techniques. Pour éliminer ou atténuer les bruits provenant de vos voisins de palier, deux possibilités s’offrent à vous :

• Mise en place d’un complexe de doublage des murs verticaux prêt à l’emploi, composé de matelas de laine minérale (verre ou roche) collé sur plaque de plâtre. L’efficacité du procédé tient à l’épaisseur de la laine minérale et à l’étanchéité entre les plaques de plâtre.
• Installation d’un doublage sur ossature métallique, monté à partir de profilés métalliques industrialisés, de laine minérale et de plaques de plâtre. Ce procédé apporte des améliorations importantes. Pour réduire l’intensité des chocs sur le sol de vos voisins de dessus, plusieurs solutions existent.
  • Poser sur le plancher incriminé un revêtement de sol textile, solution la plus facile et la moins coûteuse, avec une efficacité A L de 15 dB (A) pour un simple aiguilleté, pouvant aller jusqu’à 30 dB (A). Ce revêtement n’apporte en revanche aucune amélioration vis-à-vis des bruits aériens et s’avère inefficace pour lutter contre les bruits des parquets grinçants. Il est aussi contraire à la lutte anti acariens pour les allergiques...
  • Mettre en place un sol flottant. Il s’agit de poser sur le plancher existant une sous-couche souple, appelée sous-couche résiliente, et de couler par-dessus une dalle de béton. L’efficacité est estimée avec un A de 20 à 30 dB (A).L’épaisseur de ce sol flottant est de 40 à 80 mm : il faut donc disposer d’une hauteur de sous-plafond suffisante. C’est aussi un ouvrage lourd (environ 100 kg/m2) qui justifie une demande auprès du syndicat des copropriétaires et de l’architecte de l’immeuble.
  • Isoler votre plafond si vous ne pouvez pas intervenir sur le plancher du dessus. L’isolation pouvant être mise en place est constituée d’une ossature, de plaques de plâtre et d’un matelas de laine minérale enfermé dans la cavité située entre la plaque et le plafond.

Bruits provenant des équipements de l’immeuble

Les équipements collectifs de l’immeuble

• ascenseurs, chaudière, extracteur, vide-ordures... - peuvent être à l’origine de nuisances importantes surtout s’ils sont vétustés ou mal entretenus. Un mauvais réglage des installations peut être à l’origine des bruits (pression d’air, débit d’eau). La maintenance doit être assurée régulièrement pour pallier ces inconvénients et si cela ne suffit pas il faut faire appel à un spécialiste en acoustique.

Les équipements individuels de vos voisins

• chaudières murales, bouches de ventilation, canalisations, robinetterie, interrupteurs électriques... - sont d’autres sources de nuisances sonores. Il faut s’assurer dans un premier temps que les réseaux en question fonctionnent dans des conditions normales de débit et pression, ensuite que les canalisations sont fixées uniquement sur des parois lourdes ou bien qu’elles sont équipées de manchons dits antivibratoires. Les bruits de robinetterie ou d’interrupteurs peuvent être réduits par l’emploi de modèles plus silencieux. Veillons enfin, chacun de nous, lors de l’achat de nos équipements électro-ménagers au niveau sonore que certains fabricants commencent à apposer. On évitera aussi de ne pas les adosser à des structures à parois légères qui vont transmettre les vibrations.

Bruits provenant de l’extérieur

L’isolation des fenêtres constitue la meilleure solution contre les bruits provenant de l’extérieur tels que les bruits de circulation - automobiles, trains, avions... -. Là où passe l’air passe le bruit : une bonne étanchéité est indispensable. Un joint de calfeutrement peut faire gagner jusqu’à 5 dB (A). Si ce n’est pas suffisant, il faut remplacer le vitrage :

• un vitrage épais (au moins 8 mm) permet d’espérer dépasser 30 dB (A) d’isolement. Mais les vitrages épais sont lourds, il faut donc au préalable vérifier la bonne solidité des fenêtres,

• un double vitrage asymétrique thermoacoustique permet d’atteindre 30 à 40 dB (A) d’isolement.

• D’autres solutions telles que l’installation d’une double fenêtre avec double-chassis peuvent être envisagées. Toutes ces solutions ainsi que la pose de ces équipements sont affaire de spécialistes.

Nous rappelons à cette occasion que la législation sur les bruits des transports aériens relève de textes issus du Code de l’urbanisme et de l’aviation civile auxquels s’ajoutent la loi « Bruit » du 31 décembre 1992, les décrets des 18 mars 1994 et 20 juin 1994, un arrêté et circulaire du 6 mai 1995 (voir encadré).

Les bruits plus occasionnels tels que les bruits de chantiers - marteaux-piqueurs, engins lourds - relèvent dans leur excès de l’article R 8-5 du Code de santé public. Des arrêtés préfectoraux ou municipaux peuvent apporter des prescriptions complémentaires en particulier sur les horaires des activités de chantier. Les services municipaux doivent vérifier que les engins de chantier utilisés sont conformes à l’arrêté du 12 mai 1997 fixant les niveaux sonores admissibles. Les autres bruits occasionnels que sont les cris, chants et fêtes diverses pouvant heurter nos tympans sont quant à eux le plus souvent du ressort du tapage nocturne, sanctionné par les articles R 1336-7 et R 623-2 du code pénal, sur la constatation d’officiers ou agents de police judiciaires.

Rappel des niveaux sonores concernant les équipements communs

Plaintes pour bruits de voisinage *

*Les bruits de voisinage représentent eux-mêmes 50 % des plaintes reçues en matière de bruit.

Source : Association des Victimes des Troubles de Voisinage (ADVJV).

Sources et contacts :

• ANAH - Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat - www.anah.fr
• ADIL - Associations départementales d’information sur le logement. Pour l’ADIL de votre département : Tél. 01 42 02 65 95 -www.anil.org
• CAUE - Conseils en architecture, urbanisme et environnement - Tél. 01 43 22 07 82
• ADEME - Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie - www.ademe.fr
• Ministère de l’écologie et du développement durable - Tél. 01 42 19 20 21 www.environnement.gouv.fr
• CIDB - Centre d’information et de documentation sur le bruit -Tél. 01 47 64 64 64 www.infobruit.org
• Syndicat national de l’isolation -Tél. 01 40 55 13 70
• ADVTV - Association de Défense des Victimes de Troubles du voisinage Tél. 04 76 36 55 39
• SOS Bruit - Comité des victimes de la pollution et du bruit - Tél. 01 45 87 82 45 www.sos-bruit.com
• Conseil régional Ile-de-France - Agence Régionale de l’Environnement et des Nouvelles Energies Ile-de-France www.mon-immeuble.com

Réglementation « Bruit » en vigueur

Directives européennes

Jusqu’à présent, la protection contre le bruit a été incluse dans cinq programmes d’action pour l’environnement. Le 5e programme, adopté en 1993, s’est déroulé jusqu’à la fin 2000. Il s’est concrétisé par un certain nombre de directives concernant une réduction accrue des émissions sonores des véhicules à moteur, des avions et des machines.

Une Directive-cadre du 22 mai 2002 (directive 2002/49/CE) du Parlement européen et du Conseil relative à l’évaluation et la gestion du bruit ambiant dans l’environnement devrait permettre d’adopter des mesures communes concernant les indicateurs et les méthodes d’évaluation du bruit ambiant, sous forme notamment de cartes de bruit accessibles au public. Publiées au niveau local, ces cartes devraient faciliter l’information du public et servir de base à des plans d’actions locaux de lutte contre le bruit. Cette mesure doit également amener des mesures communautaires relatives aux sources de bruit.

Un 6e plan d’action, intitulé « Environnement 2010 : notre avenir, notre choix », est établi par la décision 1600/2002/CE du Parlement européen et du Conseil du 22 juillet 2002 (JO du 10 septembre 2002). Au plus tard quatre ans après à compter de l’adoption de la présente décision, des initiatives devraient être mises en œuvre dans le cadre de chaque domaine d’action.

Législation française

>> Les bruits de voisinage

• Code l’environnement

• La loi « Bruit » n° 92-1444 du 31 décembre 1992 (articles L 571.1 à L 571.26) est le premier texte global en la matière offrant un cadre législatif complet à la problématique du bruit et posant les premières bases cohérentes de traitement réglementaire.
• L’article L 571.6 permet de définir des prescriptions particulières de fonctionnement des activités bruyantes (décret 98-1143 lieux musicaux).
• L’article L 571.18 définit l’infraction de tapage diurne (décret 95-408 bruits du voisinages codifié sous les n° R 48.1 à R 48.5) et liste les agents habilités aux contrôles.
• Les articles L 571.17 et L 571.23 à 25 prévoient les contrôles et les sanctions administratives.

• Code de la santé publique

• Articles L 1311-1 et L 1311-2 (prises d’arrêtés par les préfets et les maires).
• Articles R 48.2 à R 48.5 (répression de bruits troublant la tranquillité du voisinage avec ou sans constats). Articles R 1336.7 à R 1336-10 (décret 95-408 du 18 avril 1995 relatif aux bruits du voisinage) : ces articles font référence aux bruits de voisinage résultant de la vie quotidienne (bruits de pas et de chocs) pouvant donner lieu à des constats par simple constatation auditive, sans mesures acoustiques. Les valeurs d’émergence du bruit admissibles sont précisées. L’arrêté du 10 mai 1995 précise les modalités de mesure des bruits de voisinage. Le décret n° 95-409 du 18 avril 1995 précise les conditions de commissionnement et d’assermentation par les préfets des agents de l’Etat autorisés à constater les infractions. Une circulaire du 27 février 1996 relative à la lutte contre les bruits du voisinage précise les conditions d’application du décret 95-409.

• Code pénal

• Articles R 623.2 (tapage nocturne) et L 222.16 (délits d’agressions sonores réitérés).

• Code général des collectivités territoriales

• Articles L 2212.1, L 2212.2 et L 2213.4 (pouvoir de police géné rale du maire).
• Articles L 2215.1 et L 2215.3 (pouvoir de substitution du préfet en cas de carence du maire).
• Articles L 2212.2 et L 2212.15 (arrêtés préfectoraux et municipaux).

• Code civil

La partie du Code civil pouvant s’appliquer aux bruits de voisinage traite principalement de responsabilité civile et des relations contractuelles entre bailleur et locataire.

• Article 1184 (condition résolutoire toujours sous entendue dans les contrats.
• Articles 1382 à 1386 (responsabilité et réparation des dommages causés à autrui).
• Articles 1725, 1719 et 1728 (absence de responsabilité du bailleur, jouissance paisible du logement pour le locataire).

>> Prévention du bruit dans la construction

• Arrêté du 14 juin 1969 relatif à l’isolation acoustique dans les bâtiments d’habitation (modifié par l’arrêté du 22 décembre 1975).
• La loi « Bruit » du 31 décembre 1992 aborde les caractéristiques acoustiques des bâtiments publics. Publication de divers arrêtés et circulaires relatifs aux caractéristiques acoustiques des bâtiments et aux modalités d’application.
• L’article L 111 -11 du Code de la construction et de l’habitation pré voit que des objectifs de qualité acoustique sont fixés par des arrêtés spécifiques, pour différents types de bâtiments publics. Le contrôle est effectué par les agents mentionnés à l’article L 571-18 du Code de l’environnement relatif à la lutte contre le bruit.
• L’arrêté du 30 juin 1999 relatif aux caractéristiques acoustiques des bâtiments d’habitation fixe les exigences techniques applicables aux bâtiments nouveaux, ainsi qu’aux surélévations de bâtiments anciens et additions à de tels bâtiments. L’arrêté du 30 juin 1999 relatif aux caractéristiques acoustiques des

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Note aux occupants des chambres de service

Les aérations des douches et WC communs

Lors de nos visites sur place courant octobre 2006, nous avons pu profiter de votre aimable accueil et nous faire une opinion plus précise sur l’état d’entretien de certains équipements.

Nous avons noté que, bien souvent les grilles d’aération haute et basse dans les douches et wc communs souffraient d’un manque d’entretien.

Nous demandons aux occupants de nettoyer régulièrement ces grilles pour leur permettre de retrouver leur efficacité et ainsi mieux ventiler et mieux aérer les locaux communs.

Ainsi, il y aura moins d’humidité, moins de dégradation des peintures (moisissures…) et donc un coût d’entretien maîtrisé.

Nous vous demandons enfin de ne pas obstruer ces ventilations car, surtout en hiver cela accentue la dégradation des parties communes.

Ces conseils valent aussi pour les chambres avec des salles d’eau privatives et pour les studios et appartements résultant de regroupements de chambres de service.

Courtoisement.

Gérard GARCIA Directeur du SCCR 06 60 13 80 65

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Note aux Résidents

Jeux de ballon

Bâtiment 49

Madame, Monsieur,

La vie en collectivité est une somme de petits sacrifices pour arriver à une relation harmonieuse, soucieuse d’éviter les incivilités qui fâchent.

Nous avons noté une recrudescence des jeux d’enfants (ballon essentiellement) dans la cour des chênes. Certains riverains s’en sont plaints, ayant été victimes de bris de glace suite à la maladresse des futurs petits ZIDANE.

Nous rappelons aux enfants et leurs parents que les jeux sont interdits dans les parties communes de la résidence, comme cela est précisé dans l’article 9 du règlement de copropriété. Des panneaux seront bientôt apposés à cet effet.

Courtoisement.

Gérard GARCIA

06 60 13 80 65

01 39 18 10 54

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Note aux Résidents

Les jardinières de balcon

Madame, Monsieur,

Lors de nos visites dans la résidence nous avons pu constater que les jardinières de certains balcons ne respectent pas le règlement de copropriété.

Nous vous rappelons l’article 13 D qui stipule qu’aucun objet ne pourra être déposé sur les bords des fenêtres sans être bien assujettis de manière à en éviter la chute ; cela vaut aussi pour les pots qui sont posés sur la lisse en bois des balcons.

De même cet article précise que les vases de fleurs même sur les balcons et terrasses devront reposés sur des dessous étanches de manière à ne pas incommoder les voisins et passants ; cela vaut aussi pour les pots et jardinières accrochés aux gardes corps des balcons, côté extérieur.

Courtoisement

Gérard GARCIA Directeur du SCCR 06 60 13 80 65

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Note aux Résidents

Poussettes et vélos d’enfants

Bâtiment 88

Madame, Monsieur,

La résidence rajeunit et de nombreux jeunes couples se sont installés récemment ce qui démontre l’attractivité de notre environnement.

Ces jeunes parents sont confrontés au problème d’un stationnement pratique et sécurisé pour les vélos et les poussettes de leurs enfants en bas âge.

Nous voulons éviter que ces équipements encombrent les paliers et nous leur avons dédié le renfoncement sous l’escalier au RC, dans les bâtiments qui n’ont pas de sous-sol.

Courtoisement

Gérard GARCIA

Directeur du SCCR

06 60 13 80 65

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